预售商品房被抵押怎么办房产证

在房地产市场中，购买预售商品房是许多人实现居住梦想的重要途径，有时候购房者会遭遇预售商品房被抵押的情况，这无疑给购房者带来了巨大的困扰和风险，其中房产证的办理问题尤为关键，当遇到预售商品房被抵押的情况时,购房者应该怎么办呢？

预售商品房被抵押的常见情况及原因

预售商品房被抵押主要有两种常见情况，一是开发商在取得预售许可证之前，为了获取开发资金，将尚未建成的商品房抵押给银行等金融机构，这种情况通常发生在房地产市场较为活跃、资金需求较大的时期，二是开发商在预售过程中，由于自身资金周转问题,将部分已售商品房抵押给其他债权人。

造成预售商品房被抵押的原因是多方面的，房地产开发项目通常需要大量的资金投入，从土地购置、规划设计到施工建设等各个环节都需要资金支持，开发商在资金不足时，往往会选择将预售商品房进行抵押来筹集资金，部分开发商缺乏诚信意识和规范管理，为了追求利润最大化，违规操作，将已售商品房进行抵押,损害了购房者的合法权益。

预售商品房被抵押对购房者的影响

（一）房产证办理受阻 房产证是购房者对所购房屋拥有所有权的重要凭证，如果预售商品房被抵押，在开发商未解除抵押之前，房屋产权处于不清晰的状态，银行等抵押权人对房屋享有优先受偿权，根据相关法律法规，在这种情况下，房屋无法办理过户手续，购房者也就无法取得房产证，这不仅影响了购房者对房屋的合法权益，还可能导致购房者无法将房屋进行抵押、转让等处分,限制了房屋的流通性。

（二）房屋权益存在风险 即使购房者与开发商签订了购房合同，在预售商品房被抵押的情况下，购房者的房屋权益也存在一定的风险，如果开发商无法按时偿还银行贷款，银行有权通过法律途径处置抵押物，包括拍卖房屋，在这种情况下，购房者可能会面临失去房屋的风险，即使购房者已经支付了大部分房款,也可能无法挽回损失。

（三）引发法律纠纷 预售商品房被抵押还可能引发购房者与开发商之间以及购房者与银行等抵押权人之间的法律纠纷，购房者可能会要求开发商承担违约责任，赔偿因无法办理房产证而造成的损失，银行等抵押权人也可能会要求开发商履行还款义务，以保障自身的债权安全，这些法律纠纷不仅会耗费购房者的时间和精力,还可能导致购房者的经济损失进一步扩大。

购房者应对预售商品房被抵押的措施

（一）及时了解情况 当购房者发现自己购买的预售商品房被抵押时，应首先及时了解相关情况，购房者可以向开发商咨询抵押的具体情况，包括抵押的金额、期限、抵押权人等信息，购房者还可以向当地的房地产管理部门查询房屋的抵押登记情况,以确认房屋是否真的被抵押。

（二）要求开发商提供担保 购房者可以要求开发商提供其他担保措施，以保障自己的合法权益，购房者可以要求开发商提供保证人或者抵押物，确保在开发商无法按时偿还银行贷款时，购房者的权益能够得到保障，购房者还可以要求开发商在一定期限内解除房屋的抵押登记,以尽快办理房产证。

（三）与开发商协商解决 购房者可以与开发商协商解决预售商品房被抵押的问题，购房者可以要求开发商承担违约责任，赔偿因无法办理房产证而造成的损失，购房者还可以要求开发商在一定期限内解除房屋的抵押登记，以尽快办理房产证，如果开发商不同意协商解决,购房者可以通过法律途径维护自己的合法权益。

（四）通过法律途径解决 如果购房者与开发商协商无法解决问题，购房者可以通过法律途径维护自己的合法权益，购房者可以向人民法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任，赔偿因无法办理房产证而造成的损失，购房者还可以要求开发商在一定期限内解除房屋的抵押登记，以尽快办理房产证，在诉讼过程中，购房者需要提供相关的证据，如购房合同、付款凭证、抵押登记证明等,以证明自己的合法权益受到了侵害。

如何预防预售商品房被抵押

（一）选择信誉良好的开发商 购房者在购买预售商品房时，应选择信誉良好的开发商，购房者可以通过查询开发商的资质、信誉等信息，了解开发商的经营状况和信誉情况，购房者还可以向其他购房者咨询开发商的口碑和评价,以选择信誉良好的开发商。

（二）仔细审查购房合同 购房者在签订购房合同时，应仔细审查合同条款，特别是关于房屋抵押的条款，购房者应要求开发商在合同中明确约定房屋是否存在抵押情况，以及如果房屋存在抵押，开发商应承担的违约责任和赔偿责任等，购房者还应要求开发商在一定期限内解除房屋的抵押登记,以尽快办理房产证。

（三）关注房屋抵押登记情况 购房者在购买预售商品房后，应关注房屋抵押登记情况，购房者可以向当地的房地产管理部门查询房屋的抵押登记情况，以确认房屋是否真的被抵押，如果发现房屋存在抵押情况，购房者应及时与开发商沟通，要求开发商在一定期限内解除房屋的抵押登记,以尽快办理房产证。

（四）加强监管 政府部门应加强对房地产市场的监管，规范开发商的行为，政府部门应加强对预售商品房抵押的管理，要求开发商在取得预售许可证之前，必须解除房屋的抵押登记，政府部门还应加强对开发商资金使用的监管,防止开发商将预售商品房进行抵押来筹集资金。

预售商品房被抵押是一个较为复杂的问题，它不仅影响了购房者的合法权益，还可能引发一系列的法律纠纷，购房者在遇到预售商品房被抵押的情况时，应及时了解情况，要求开发商提供担保，与开发商协商解决，通过法律途径维护自己的合法权益，政府部门也应加强对房地产市场的监管，规范开发商的行为，保护购房者的合法权益，才能促进房地产市场的健康发展,维护社会的稳定和谐。