抵押的房产法院怎样处置

在经济活动中，房产抵押是一种常见的融资方式，当债务人无法按时履行债务时，债权人有权依据抵押合同将抵押的房产申请法院处置,法院在处置抵押房产时通常会遵循一定的程序和原则。

启动处置程序

当债权人向法院提起诉讼并胜诉后，如果债务人仍未履行还款义务，债权人可以向法院申请强制执行，启动对抵押房产的处置程序，法院会依法向债务人发出执行通知书，要求其在规定的期限内履行义务，如果债务人在规定期限内未履行,法院将采取进一步的措施。

房产评估

法院在处置抵押房产前，通常会委托专业的评估机构对房产进行评估，评估的目的是确定房产的市场价值，以便为后续的拍卖或变卖提供参考依据，评估机构会根据房产的地理位置、面积、房龄、装修情况等因素进行综合评估,并出具评估报告。

拍卖或变卖

根据评估报告，法院可以选择将抵押房产进行拍卖或变卖，拍卖是指将房产公开出售给出价最高的竞买人，以实现房产的价值最大化，变卖则是指将房产直接出售给他人,价格由双方协商确定。

在拍卖过程中，法院会发布拍卖公告，告知竞买人拍卖的时间、地点、起拍价等信息，竞买人可以在规定的时间内报名参加竞买，并在拍卖会上出价，拍卖成交后，竞买人需要在规定的时间内支付成交款项,法院会将房产交付给竞买人。

如果法院选择将房产变卖，买卖双方需要签订买卖合同,并在规定的时间内办理房产过户手续。

优先受偿

在处置抵押房产所得的价款中，债权人有权优先受偿，优先受偿的范围包括债权本金、利息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用等，如果处置房产所得的价款不足以清偿全部债务,债权人可以向债务人继续追偿。

剩余价款的处理

如果处置抵押房产所得的价款超过了债权人的债权金额，剩余价款应当归还给债务人，如果债务人在抵押房产处置前已经将房产出售给他人，并且办理了房产过户手续，法院在处置房产时应当通知受让人,受让人在同等条件下享有优先购买权。

特殊情况的处理

在实际操作中，可能会出现一些特殊情况，例如抵押房产存在共有权人、租赁权等，在这种情况下,法院需要根据相关法律法规进行处理。

如果抵押房产存在共有权人，法院在处置房产前需要征求共有权人的意见，共有权人在同等条件下享有优先购买权，如果共有权人不同意处置房产，法院可以根据实际情况采取其他措施,例如将共有权人列为被执行人等。

如果抵押房产存在租赁权，法院在处置房产前需要审查租赁合同的效力，如果租赁合同合法有效，并且租赁期限未满，法院在处置房产时应当尊重承租人的优先购买权，如果承租人在同等条件下行使了优先购买权,法院应当将房产出售给承租人。

法院在处置抵押房产时会遵循一定的程序和原则，以确保债权人的合法权益得到保障，同时也会考虑到其他相关方的利益，在进行房产抵押时，债务人应当充分了解相关法律法规,避免出现不必要的风险。