民法典规定房产抵押期间的相关要点解析

在现代社会经济活动中,房产抵押是一种常见的融资和交易方式，而《民法典》对房产抵押期间的规定，为相关各方的权益保障和行为规范提供了明确的法律依据，深入理解这些规定，对于防范风险、维护市场秩序具有重要意义。

房产抵押期间的定义与起始

房产抵押期间,是指自抵押合同生效之日起，至主债权消灭、抵押权实现或者抵押物依法被处置之日止的这段时间，从抵押合同成立时起，抵押权即已设立，但在房产抵押期间，抵押权人对抵押物享有优先受偿权，而抵押人则在一定程度上限制了对抵押物的处分权。

抵押期间抵押人的权利与义务

（一）抵押人的权利

1. 继续占有、使用抵押物：在抵押期间，抵押人有权继续占有、使用抵押物，这是保障其正常生产生活的需要，房屋抵押人在抵押期间仍可居住在抵押房屋内。
2. 收取抵押物的孳息：抵押物的孳息，如租金、利息等，归抵押人所有，但抵押权人有权要求将孳息提前清偿所担保的债权或者提存。

（二）抵押人的义务

1. 妥善保管抵押物：抵押人有义务妥善保管抵押物，确保抵押物的安全和完好，因抵押人保管不善致使抵押物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
2. 配合抵押权人行使抵押权：在抵押权人需要实现抵押权时，抵押人应当积极配合，提供必要的协助和信息，协助办理抵押物的评估、拍卖等手续。

抵押期间抵押权人的权利与义务

（一）抵押权人的权利

1. 优先受偿权：在主债权到期未受清偿时，抵押权人有权就抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，这是抵押权的核心权利，保障了抵押权人的债权实现。
2. 保全抵押物价值：抵押权人有权要求抵押人采取措施保全抵押物的价值，在抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或者提供与减少的价值相应的担保。
3. 对抵押物的处分权：在符合法律规定的情况下，抵押权人有权处分抵押物，抵押权人与抵押人协商一致，可以以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。

（二）抵押权人的义务

1. 不得损害抵押人利益：抵押权人在行使抵押权时，应当遵循公平、公正的原则，不得损害抵押人的合法权益，抵押权人不得在抵押人明显无力清偿债务的情况下，恶意低价处分抵押物。
2. 及时行使抵押权：抵押权人应当在法律规定的期限内行使抵押权，否则可能会导致抵押权的丧失，根据《民法典》的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

房产抵押期间的风险防范

（一）对抵押人而言

1. 了解自身权利义务：抵押人在签订抵押合同前，应当认真阅读合同条款，了解自己的权利义务，避免因不知情而导致自身利益受损。
2. 妥善保管抵押物：抵押人应当采取有效措施妥善保管抵押物，确保抵押物的安全和完好，购买保险、加强安保措施等。
3. 及时履行还款义务：抵押人应当按照抵押合同的约定，及时履行还款义务，避免因逾期还款而导致抵押物被处置。

（二）对抵押权人而言

1. 加强对抵押物的监管：抵押权人在抵押期间应当加强对抵押物的监管，及时了解抵押物的状况和价值变化情况，定期对抵押物进行检查、评估等。
2. 注意行使抵押权的时机：抵押权人应当在主债权到期未受清偿时，及时行使抵押权，避免因拖延行使而导致抵押物价值下降或丧失。
3. 遵循法律规定：抵押权人在行使抵押权时，应当遵循《民法典》及相关法律法规的规定，不得损害抵押人的合法权益。

案例分析

[案例]：甲公司将其名下的一处房产抵押给乙银行，用于贷款1000万元，抵押合同约定，贷款期限为3年，年利率为6%，在抵押期间，甲公司未经乙银行同意，将该房产出租给丙公司，租金为每月5万元，贷款到期后，甲公司未能按时还款，乙银行遂要求实现抵押权。

[分析]：在本案例中，甲公司在抵押期间未经乙银行同意，擅自将抵押物出租给丙公司，违反了抵押合同的约定，根据《民法典》的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，乙银行有权要求丙公司将租金提前清偿所担保的债权或者提存，乙银行有权要求甲公司承担违约责任。

《民法典》对房产抵押期间的规定，为房产抵押活动提供了全面、系统的法律保障，在房产抵押期间，抵押人和抵押权人都应当严格遵守法律规定，履行自己的权利义务，抵押人应当妥善保管抵押物，及时履行还款义务；抵押权人应当加强对抵押物的监管，注意行使抵押权的时机，遵循法律规定，才能保障房产抵押活动的顺利进行，维护各方的合法权益，相关各方也应当加强对《民法典》的学习和理解，提高法律意识，共同营造良好的市场环境。