交了定金发现房产已抵押，购房者的困境与权益保障

在房地产交易中,购房者通常会经历一系列的步骤，从看房、签订购房合同到支付定金等，当购房者满心欢喜地交了定金后，却发现所购房产已被抵押，这无疑给购房者带来了巨大的困扰和风险，也引发了一系列关于购房者权益保障的思考。

事件经过

李先生在经过一段时间的看房后,看中了一套位于市中心的二手房，这套房子的地理位置和户型都非常符合他的需求，而且价格也在他的预算范围内，经过与卖方的多次协商，双方最终达成了购买意向，并签订了购房定金合同，李先生按照合同约定支付了定金。

在李先生准备办理房屋过户手续时,却发现该房产已经被抵押给了银行，这一消息让李先生感到非常震惊和愤怒，他认为自己已经支付了定金，并且签订了购房合同，卖方有义务告知他房产的真实情况，李先生找到卖方要求其退还定金，并承担违约责任，但卖方却表示，自己并不知道房产已经被抵押，而且定金合同中也没有明确规定卖方有义务告知购房者房产的抵押情况，因此拒绝退还定金。

法律分析

在这个案例中,涉及到了房地产交易中的一些法律问题，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定，抵押财产转让的，抵押权不受影响，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

从这条法律规定可以看出,在抵押期间，抵押人有权转让抵押财产，但是应当及时通知抵押权人，如果抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，在这个案例中，卖方在将房产转让给李先生之前，并没有及时通知银行该房产已经被抵押，因此银行有权要求卖方将转让所得的价款向其提前清偿债务或者提存。

根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在这个案例中，卖方没有按照合同约定告知李先生房产的真实情况，导致李先生无法办理房屋过户手续，构成了违约，李先生有权要求卖方退还定金，并承担违约责任。

购房者的困境

在房地产交易中,购房者交了定金后发现房产已抵押，往往会面临以下困境：

1. 定金无法退还：在购房定金合同中，通常会约定如果购房者在签订合同后反悔，定金不予退还，如果购房者发现房产已抵押，这并不是购房者的过错，而是卖方的过错，购房者有权要求卖方退还定金。

2. 无法办理房屋过户手续：在办理房屋过户手续时，需要提供房产的产权证明，如果房产已经被抵押，银行有权优先受偿，购房者无法办理房屋过户手续，这会导致购房者无法获得房产的所有权，无法实现自己的购房目的。

3. 经济损失：如果购房者已经支付了部分房款，而无法办理房屋过户手续，购房者将面临经济损失，如果购房者需要解除购房合同，还需要承担一定的违约责任，这也会增加购房者的经济负担。

权益保障

为了保障购房者的权益,在房地产交易中，购房者可以采取以下措施：

1. 仔细审查房产产权证明：在签订购房合同前，购房者应该仔细审查房产的产权证明，了解房产的抵押情况、查封情况等，如果发现房产存在抵押等问题，应该及时要求卖方解决。

2. 要求卖方提供担保：在签订购房合同前，购房者可以要求卖方提供担保，以确保卖方能够履行合同义务，如果卖方无法履行合同义务，购房者可以要求卖方承担违约责任。

3. 签订补充协议：在签订购房合同后，如果购房者发现房产存在抵押等问题，应该及时与卖方协商解决，并签订补充协议，补充协议中应该明确规定卖方的违约责任、定金的退还方式等。

4. 寻求法律援助：如果购房者的权益受到侵害，可以寻求法律援助，购房者可以向当地的房地产管理部门、消费者协会等机构投诉，也可以向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。

交了定金发现房产已抵押,是房地产交易中常见的问题之一，购房者在签订购房合同前，应该仔细审查房产的产权证明，了解房产的抵押情况、查封情况等，如果发现房产存在抵押等问题，应该及时要求卖方解决，在签订购房合同后，如果购房者发现房产存在抵押等问题，应该及时与卖方协商解决，并签订补充协议，如果购房者的权益受到侵害，可以寻求法律援助，维护自己的合法权益。