关于抵押房产拍卖税费的全面解析

在房地产市场中,抵押房产拍卖是一种常见的处置方式，当债务人无法按时偿还债务时，债权人有权通过法律程序将抵押房产进行拍卖，以收回欠款，在这个过程中，涉及到一系列的税费问题，这些税费不仅影响着当事人的经济利益，也对整个房地产市场的运行有着重要的作用，本文将对抵押房产拍卖的税费进行全面解析。

抵押房产拍卖税费的种类

1. 增值税 增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种，在抵押房产拍卖中，如果房产的卖方是一般纳税人，那么按照规定需要缴纳增值税，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，如果卖方是小规模纳税人，则按照5%的征收率缴纳增值税。

2. 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据，分别与增值税、消费税同时缴纳的一种附加税，其税率根据纳税人所在地的不同而有所差异，城市维护建设税税率分为7%（市区）、5%（县城、镇）和1%（不在市区、县城或镇的）；教育费附加税率为3%；地方教育附加税率为2%。

3. 土地增值税 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，在抵押房产拍卖中，如果房产的增值额超过扣除项目金额的一定比例，就需要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

4. 印花税 印花税是对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，在抵押房产拍卖中，涉及到的印花税主要有产权转移书据印花税和权利、许可证照印花税，产权转移书据印花税按照合同所载金额的万分之五缴纳；权利、许可证照印花税按件贴花5元缴纳。

5. 个人所得税（如果卖方是个人） 如果抵押房产的卖方是个人，并且在拍卖过程中取得了所得，那么需要缴纳个人所得税，个人所得税的应纳税所得额为转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，税率为20%，财产原值是指购买房产时的实际支出，合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

6. 企业所得税（如果卖方是企业） 如果抵押房产的卖方是企业，那么在拍卖房产取得所得后，需要缴纳企业所得税，企业所得税的应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，税率为25%。

7. 契税 契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收，在抵押房产拍卖中，如果买方是承受房产的一方，那么需要缴纳契税，契税的税率根据房产的性质和买方的情况而有所不同，一般为3%至5%。

抵押房产拍卖税费的计算方法

增值税 增值税的计算公式为：应纳税额=销售额×征收率，销售额为取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额。

某一般纳税人以100万元的价格拍卖了一套购置原价为80万元的抵押房产,那么其销售额为100-80=20万元，应缴纳的增值税为20×5%=1万元。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计算公式为：应纳税额=实际缴纳的增值税税额×税率。

某一般纳税人在缴纳增值税1万元后,其应缴纳的城市维护建设税为1×7%=0.07万元，教育费附加为1×3%=0.03万元，地方教育附加为1×2%=0.02万元。

土地增值税 土地增值税的计算较为复杂，需要先确定增值额和扣除项目金额，然后根据增值率确定适用的税率，最后计算应纳税额。

增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额 扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

某企业以200万元的价格拍卖了一套房地产,取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为80万元，房地产开发费用为10万元（按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算），与转让房地产有关的税金为11万元（包括增值税、城市维护建设税、教育费附加和印花税），那么其增值额为200-(50+80+10+11)=49万元，扣除项目金额为50+80+10+11=151万元，增值率为49÷151×100%≈32.45%，根据土地增值税税率表，适用税率为30%，应纳税额为49×30%=14.7万元。

印花税 产权转移书据印花税的计算公式为：应纳税额=合同所载金额×0.05%。

某企业以150万元的价格拍卖了一套房产,签订的产权转移书据金额为150万元，那么其应缴纳的印花税为150×0.05%=0.075万元。

权利、许可证照印花税按件贴花5元缴纳。

个人所得税（如果卖方是个人） 个人所得税的计算公式为：应纳税额=应纳税所得额×税率，应纳税所得额=转让财产的收入额-财产原值-合理费用。

某个人以80万元的价格拍卖了一套房产,该房产的购置原价为60万元，装修费用为10万元（有合法票据），那么其应纳税所得额为80-60-10=10万元，应缴纳的个人所得税为10×20%=2万元。

企业所得税（如果卖方是企业） 企业所得税的计算公式为：应纳税额=应纳税所得额×税率，应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损。

某企业以180万元的价格拍卖了一套房产,取得收入180万元，房产的购置原价为120万元，相关税费为10万元，那么其应纳税所得额为180-120-10=50万元，应缴纳的企业所得税为50×25%=12.5万元。

契税 契税的计算公式为：应纳税额=计税依据×税率。

某企业以160万元的价格拍卖了一套房产,其应缴纳的契税为160×3%=4.8万元。

抵押房产拍卖税费的承担方

1. 增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加、印花税、土地增值税等税费，一般由卖方承担，如果卖方是企业，那么这些税费通常计入企业的成本或费用，在企业所得税前扣除，如果卖方是个人，那么这些税费通常由个人自行缴纳。

2. 个人所得税（如果卖方是个人），一般由卖方承担，如果卖方不能提供合法、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，由主管税务机关核定其财产原值。

3. 企业所得税（如果卖方是企业），由卖方承担，企业在计算应纳税所得额时，可以扣除与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出。

4. 契税,一般由买方承担，契税是对承受房产的一方征收的一种税，其目的是调节房地产市场的交易行为，保障国家的财政收入。

抵押房产拍卖税费对房地产市场的影响

1. 对卖方的影响 抵押房产拍卖的税费增加了卖方的成本，降低了卖方的收益，如果税费过高，可能会导致卖方不愿意出售房产，从而影响抵押房产的拍卖市场，税费的增加也可能会促使卖方在拍卖前采取一些措施来降低房产的增值额，例如装修费用的控制、交易价格的调整等，从而影响房产的市场价值。

2. 对买方的影响 抵押房产拍卖的税费增加了买方的购房成本，降低了买方的购房意愿，如果税费过高，可能会导致买方放弃购买房产，从而影响房地产市场的需求，税费的增加也可能会促使买方在购买房产时更加谨慎，对房产的质量、价格等方面进行更加严格的评估，从而影响房产的市场价格。

3. 对房地产市场的整体影响 抵押房产拍卖的税费对房地产市场的整体影响是复杂的，税费的增加可以增加政府的财政收入，为房地产市场的发展提供资金支持，税费的增加也可能会抑制房地产市场的交易活动，影响房地产市场的供需关系，从而对房地产市场的价格和发展产生一定的影响。

抵押房产拍卖的税费是一个复杂的问题,涉及到多个税种和多个方面的利益，在实际操作中，需要根据相关法律法规和政策规定，准确计算税费，并合理承担税费，政府也应该加强对抵押房产拍卖税费的管理和调控，根据房地产市场的实际情况，适时调整税费政策，促进房地产市场的健康发展，对于卖方和买方来说，也应该充分了解税费政策，合理规划自己的经济行为，避免因税费问题而带来不必要的经济损失。