2021民法典中关于抵押房产的那些事儿|一站金融

在2021年正式实施的民法典中，对于抵押房产有着详细且明确的规定，这些规定对于保障当事人的合法权益、规范房产抵押市场秩序等方面都具有极其重要的意义。

2021民法典中关于抵押房产的那些事儿

抵押房产的定义与范围

民法典规定，抵押房产是指债务人或者第三人不转移对房产的占有，将该房产作为债权的担保，这里的房产包括了住宅、商业用房、工业用房等各类建筑物及其占用范围内的建设用地使用权，小张因生意周转需要向银行贷款，他将自己名下的一套商铺抵押给银行，以获取贷款资金，在这个过程中，小张并没有将商铺交给银行占有，而是通过办理抵押登记等手续，使银行在其不能按时还款时,有权依法处置该商铺。

抵押房产的设立

书面合同设立抵押房产，当事人应当采用书面形式订立抵押合同，书面合同明确了双方的权利和义务，包括抵押房产的基本情况、抵押担保的范围、债务履行期限、抵押登记等重要事项，小李和小王签订的抵押合同中，详细记载了小李用于抵押的房产位于某小区的具体位置、面积等信息,以及小王在小李到期不能还款时有权处置该房产以实现债权的约定。
抵押登记抵押房产的设立以登记为生效要件，未经登记，抵押权不成立，这是为了保障交易安全和第三人的合法权益，小赵将自己的一处房产抵押给了小钱，但是没有办理抵押登记手续，那么在小赵到期不能还款时，小钱不能依据该抵押合同直接要求处置小赵的房产，只有办理了抵押登记,小钱的抵押权才具有对抗第三人的效力。

抵押房产的效力

优先受偿权在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押房产优先受偿，这意味着，当抵押房产拍卖、变卖或者折价后，所得价款应当优先用于清偿抵押权人的债权，老孙向老李借款100万元，并将自己的一套住宅抵押给老李，当老孙到期不能还款时，老李有权要求对老孙的这套住宅进行拍卖,所得价款首先用于偿还老李的100万元借款及相关利息等费用。
抵押物的孳息抵押期间，抵押人可以收取抵押物的孳息，但是抵押权人有权要求将收取的孳息优先用于清偿债权，小王将自己的一处商业用房抵押给了小张，在抵押期间，该商业用房出租获得的租金，小王有权收取,但小张有权要求小王将租金优先用于偿还自己的债权。

抵押房产的转让

通知抵押权人抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但是受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，这是为了防止抵押人在抵押期间擅自转让抵押房产，损害抵押权人的利益，小李将自己的一套房产抵押给了小张，在抵押期间，小李未经小张同意，将该房产卖给了小赵，如果小赵不知道该房产已经抵押的情况，那么小赵可以善意取得该房产的所有权，但小赵需要代为清偿小李的债务,以消灭小张的抵押权。
涤除权在符合一定条件的情况下，抵押人可以通过涤除抵押权来转让抵押房产，涤除权是指抵押人在支付一定的款项或者提供其他担保后，有权要求抵押权人协助办理抵押房产的转让手续，小刘将自己的一处房产抵押给了小杨，后来小刘想将该房产转让给小陈，小刘可以与小杨协商，由小刘支付一定的款项或者提供其他担保，以涤除该房产上的抵押权,然后再办理房产的转让手续。

抵押房产的实现

协商实现抵押权人与抵押人可以协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿，这是一种较为灵活的实现抵押权的方式，双方可以根据实际情况进行协商，小张和小李通过协商，决定将小张抵押给小李的一处房产折价给小李,以清偿小张的债务。
诉讼实现如果抵押权人与抵押人不能就抵押房产的实现方式达成协议，抵押权人可以向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法拍卖、变卖抵押房产，以实现自己的债权，小王和小赵就抵押房产的实现方式无法达成一致意见，小王向法院提起诉讼，法院经过审理后，判决依法对小赵抵押给小王的一处住宅进行拍卖,所得价款用于清偿小王的债权。

抵押房产相关的其他规定

房地一体原则民法典规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但是新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿，这体现了房地一体的原则，即房产和土地使用权是一个整体，在抵押时应当一并进行抵押和处置，老孙将自己的一处土地使用权抵押给了老李，后来老孙在该土地上新建了一栋住宅，当老孙到期不能还款时，老李有权对老孙的土地使用权和新建的住宅一并进行处置，但新建住宅所得的价款,老李无权优先受偿。
最高额抵押民法典规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿，最高额抵押可以为未来发生的债权提供担保，具有很强的灵活性，小张和银行签订了最高额抵押合同，约定小张以自己的一处房产为未来一年内将要连续发生的债权提供担保，最高债权额为500万元，在这一年内，小张多次向银行借款，只要借款总额不超过500万元,银行就可以就小张抵押的房产优先受偿。

2021民法典中关于抵押房产的规定是一套较为完善的法律制度，它既保障了抵押权人的合法权益，又充分考虑了抵押人的利益，同时也维护了交易安全和市场秩序，在实际生活中，无论是进行房产抵押还是涉及到抵押房产的相关交易，当事人都应当熟悉和遵守这些规定,以避免不必要的法律风险和纠纷。