房产抵押优先受偿权究竟包不包括利息？深度解析

在房地产交易和金融领域,房产抵押优先受偿权是一个至关重要的概念，它涉及到债权人在债务人无法履行债务时，对抵押房产进行处置并优先获得赔偿的权利，对于房产抵押优先受偿权是否包括利息这一问题，却常常引发争议和困惑，本文将深入探讨这一问题，为读者提供全面而清晰的解析。

房产抵押优先受偿权的基本概念

房产抵押优先受偿权是指在债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿的权利，这一权利是保障债权人利益的重要法律手段，它确保了债权人在债务纠纷中能够优先获得清偿，降低了债权风险。

房产抵押优先受偿权的产生基于抵押合同的约定和法律的规定,当债务人将房产抵押给债权人时，双方应当签订抵押合同，明确约定抵押的范围、期限、担保的债务金额等事项，根据我国《物权法》等相关法律法规的规定，抵押合同自登记之日起生效，只有经过登记的抵押合同，债权人才能依法享有房产抵押优先受偿权。

利息在房产抵押优先受偿权中的地位

（一）利息的性质 利息是债务人使用债权人资金所应支付的报酬，在借贷关系中，债权人提供资金给债务人使用，债务人应当按照约定的利率支付利息，利息的性质具有补偿性和收益性，补偿性是指利息是对债权人因放弃资金使用权而遭受的损失的补偿；收益性是指利息是债权人通过资金借贷获得的收益。

（二）利息是否属于优先受偿范围 关于利息是否属于房产抵押优先受偿权的范围，在理论和实践中存在不同的观点。

一种观点认为,利息应当属于优先受偿范围，理由是利息是债权人因提供资金而应获得的合法收益，与本金一样，都是债权人的债权，如果不将利息纳入优先受偿范围，将损害债权人的合法权益，也不符合公平原则。

另一种观点认为,利息不应当属于优先受偿范围，理由是利息是一种孳息，根据我国《物权法》的规定，抵押物的孳息应当归抵押人所有，只有在债务人不履行债务时，抵押物的孳息才应当归债权人所有，利息应当在抵押物处置后，在债权人与抵押人之间进行分配，而不是直接纳入优先受偿范围。

相关法律法规对房产抵押优先受偿权范围的规定

（一）《物权法》的规定 我国《物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的，按照约定。”根据这一规定，房产抵押优先受偿权的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，也就是说，在一般情况下，利息是属于房产抵押优先受偿权的范围的。

（二）《担保法》的规定 我国《担保法》第四十六条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有约定的，按照约定。”与《物权法》的规定基本一致，《担保法》也将利息纳入了房产抵押优先受偿权的范围。

（三）司法解释的规定 除了《物权法》和《担保法》的规定外，最高人民法院还发布了一些司法解释，对房产抵押优先受偿权的范围进行了进一步的明确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十三条规定：“抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿，不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。”根据这一规定，如果抵押物的处置价款低于抵押合同约定的价值，利息应当在抵押物实现的价值范围内进行清偿，不足清偿的部分由债务人清偿。

实践中的案例分析

为了更直观地理解房产抵押优先受偿权是否包括利息这一问题,下面我们来看一些实践中的案例。

甲公司向乙银行贷款1000万元,贷款期限为一年，利率为10%，甲公司以其名下的一栋房产作为抵押，并办理了抵押登记手续，贷款到期后，甲公司未能按时偿还贷款本息，乙银行遂向法院提起诉讼，要求实现其房产抵押优先受偿权，法院经审理后认为，根据《物权法》和《担保法》的规定，乙银行有权依法以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，在本案中，乙银行的债权本金为1000万元，利息为100万元（1000万元×10%），法院判决乙银行有权以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿1100万元（1000万元本金+100万元利息）。

甲公司向乙银行贷款1000万元,贷款期限为一年，利率为10%，甲公司以其名下的一栋房产作为抵押，并办理了抵押登记手续，贷款到期后，甲公司未能按时偿还贷款本息，乙银行遂向法院提起诉讼，要求实现其房产抵押优先受偿权，法院经审理后认为，根据《物权法》和《担保法》的规定，乙银行有权依法以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，在本案中，抵押房产经评估后价值为900万元，法院判决乙银行有权以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿900万元，不足清偿的100万元（1000万元本金-900万元抵押物处置价款）由债务人甲公司清偿。

从以上案例可以看出,在实践中，法院对于房产抵押优先受偿权是否包括利息的问题，通常会根据具体情况进行判断，如果抵押合同中明确约定了利息属于优先受偿范围，且抵押物的处置价款足以清偿本金和利息，那么利息通常会被纳入优先受偿范围，如果抵押物的处置价款低于抵押合同约定的价值，利息应当在抵押物实现的价值范围内进行清偿，不足清偿的部分由债务人清偿。

房产抵押优先受偿权通常包括利息,这是基于《物权法》、《担保法》等相关法律法规的规定，以及利息作为债权人合法收益的性质所决定的，在实践中，法院对于房产抵押优先受偿权是否包括利息的问题，会根据具体情况进行判断，在签订抵押合同和进行房产抵押登记时，债权人应当与债务人明确约定利息是否属于优先受偿范围，以避免日后发生纠纷，债务人也应当按照约定按时偿还贷款本息，以维护自己的信用记录和合法权益。