抵押房产与居住权的那些事儿|一站金融

在房产交易和金融活动中，抵押房产是一种常见的行为，它为借款人提供了获取资金的途径，同时也为贷款人提供了一定的保障，随着居住权制度的引入，在抵押房产的情况下，居住权人的权益又该如何保障呢？这是一个值得我们深入探讨的问题。

抵押房产与居住权的那些事儿

居住权的概念和特点

居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利,它具有以下几个特点：

物权性：居住权是一种物权，具有排他性和绝对性,居住权人有权排除他人对其居住房屋的干涉和侵犯。
用益性：居住权的设立目的是为了满足居住权人的居住需求，因此具有用益性，居住权人可以对居住房屋进行使用、收益,但不得处分房屋。
期限性：居住权可以是有期限的，也可以是无期限的，有期限的居住权在期限届满时自动消灭，无期限的居住权则可以一直存在,直到居住权人死亡或出现其他法定事由。

抵押房产与居住权的关系

在抵押房产的情况下，抵押人将房产抵押给债权人，以获取贷款，在抵押期间，抵押人仍然享有对房产的所有权，但房产的处分权受到限制，根据《民法典》的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产,受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

居住权的设立并不会影响抵押房产的抵押效力，也就是说，即使房产上已经设立了居住权，抵押人仍然可以将房产抵押给债权人，在实现抵押权时，应当优先保障居住权人的居住权益，根据《民法典》的规定，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，应当将该价款优先用于清偿抵押权人的债权。《民法典》还规定,居住权人在该房屋上的居住权益不受影响。

抵押房产时如何保障居住权人的权益

虽然居住权的设立不会影响抵押房产的抵押效力，但在实际操作中，为了保障居住权人的权益,我们可以采取以下措施：

在抵押合同中明确约定居住权人的权益，抵押人可以在与债权人签订抵押合同时，明确约定在抵押期间，居住权人的居住权益不受影响，并要求债权人在实现抵押权时,优先保障居住权人的居住权益。
在办理抵押登记时，向登记机构说明居住权的情况，在办理抵押登记时，抵押人可以向登记机构说明房产上已经设立了居住权，并要求登记机构在抵押登记簿上注明居住权的情况，这样，在实现抵押权时，登记机构就可以根据抵押登记簿上的记载,优先保障居住权人的居住权益。
与居住权人协商解决，如果在抵押房产时，居住权人不同意抵押，或者居住权人与债权人之间存在争议，抵押人可以与居住权人协商解决，在协商过程中，抵押人可以考虑给予居住权人一定的经济补偿,或者采取其他方式保障居住权人的权益。

居住权人在抵押房产时的注意事项

居住权人在抵押房产时,也需要注意以下几个问题：

了解房产的抵押情况，居住权人在购买房产时，应当了解房产的抵押情况，如果房产已经抵押给债权人，居住权人应当要求抵押人提供抵押合同和抵押登记证明,并核实抵押合同和抵押登记证明的真实性和有效性。
与抵押人协商解决，如果居住权人与抵押人之间存在争议，居住权人可以与抵押人协商解决，在协商过程中，居住权人可以考虑要求抵押人提供一定的经济补偿,或者采取其他方式保障自己的权益。
关注房产的市场价值，居住权人在购买房产时，应当关注房产的市场价值，如果房产的市场价值低于抵押债权的金额，居住权人可能会面临房产被拍卖或变卖的风险，居住权人在购买房产时，应当谨慎考虑,避免购买存在风险的房产。

案例分析

为了更好地说明抵押房产与居住权的关系,我们来看一个案例：

甲将自己的一套房屋抵押给乙，以获取贷款，在抵押期间，甲将该房屋出租给丙，丙与甲签订了租赁合同，并支付了租金，后来，甲未能按时偿还贷款，乙要求实现抵押权，将该房屋拍卖，在拍卖过程中，丙提出自己是该房屋的居住权人,要求优先购买该房屋。

根据《民法典》的规定，丙作为该房屋的居住权人，在该房屋上的居住权益不受影响，乙在实现抵押权时，应当优先保障丙的居住权益，在这种情况下，乙可以与丙协商解决,或者将该房屋拍卖给丙。

抵押房产与居住权是房产交易和金融活动中常见的问题，在抵押房产时，我们应当明确居住权人的权益，并采取相应的措施保障居住权人的权益，居住权人在购买房产时，也应当了解房产的抵押情况，关注房产的市场价值，并与抵押人协商解决争议，我们才能更好地保障各方的权益,促进房产交易和金融活动的健康发展。