抵押的房产可以解除吗

在房地产交易和金融活动中,房产抵押是一种常见的法律行为，它为债权人提供了一种保障，确保在债务人无法履行债务时，能够通过处置抵押房产来实现债权，对于抵押房产的所有人来说，他们可能会面临各种情况，其中一个重要的问题就是：抵押的房产可以解除吗？

房产抵押的基本概念和法律规定

房产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权就该房产优先受偿。

根据我国《物权法》等相关法律法规的规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同，抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，这一规定旨在保护抵押权人的利益，防止抵押人在未经同意的情况下擅自处分抵押房产，从而影响抵押权的实现。

抵押的房产可以解除的情形

（一）债务履行完毕

当债务人按照抵押合同的约定履行了全部债务时,抵押权人的债权得到了实现，此时抵押房产的担保作用已经消失，根据《物权法》第一百七十七条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

也就是说,在债务履行完毕后，抵押人有权要求抵押权人协助办理抵押房产的解除抵押手续，抵押权人应当配合，以确保抵押房产的所有权完全归属于抵押人。

（二）抵押权实现

如果债务人未能履行到期债务,抵押权人有权通过法律途径实现抵押权，抵押权的实现方式包括折价、拍卖、变卖等。

1. 折价 折价是指抵押权人与抵押人协商一致，将抵押房产按照一定的价格折抵给抵押权人，以清偿债务，在折价过程中，双方应当遵循公平、自愿、等价有偿的原则，如果抵押房产经过评估确定的价值足以清偿债务，那么抵押权人可以与抵押人协商确定一个合理的折价价格，然后办理相关的产权变更手续，将抵押房产的所有权转移给抵押权人，抵押房产的抵押关系解除。

2. 拍卖 拍卖是指抵押权人依照法律规定的程序，将抵押房产委托给拍卖机构进行公开拍卖，以所得价款优先受偿，拍卖应当遵循公开、公平、公正的原则，确保拍卖过程合法合规，拍卖所得价款首先用于清偿抵押权人的债权，如有剩余，应当归抵押人所有，在拍卖成交后，抵押权人应当协助办理抵押房产的产权变更手续，将抵押房产的所有权转移给买受人，抵押房产的抵押关系解除。

3. 变卖 变卖是指抵押权人将抵押房产自行或者委托他人以合理的价格出售，以所得价款优先受偿，变卖的价格应当参照市场价格确定，并且应当在合理的时间内进行，在变卖成交后，抵押权人应当协助办理抵押房产的产权变更手续，将抵押房产的所有权转移给买受人，抵押房产的抵押关系解除。

（三）抵押权人放弃抵押权

抵押权人有权放弃抵押权,抵押权人放弃抵押权的，应当以书面形式作出，并向抵押人或者其他利害关系人通知，抵押权人放弃抵押权的，其债权不再受到抵押房产的担保，抵押房产的抵押关系解除。

（四）主债权转让

主债权是指抵押权所担保的债权,如果主债权发生转让，根据《物权法》第一百九十二条的规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

也就是说,如果主债权转让给了第三人，那么与该主债权相关的抵押权也一并转让给了第三人，第三人成为新的抵押权人，原抵押权人不再享有抵押权，原抵押房产的抵押关系解除，新的抵押权人与抵押人应当重新签订抵押合同，办理抵押登记手续，以确定新的抵押关系。

（五）抵押房产被依法查封、扣押

如果抵押房产被依法查封、扣押，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条的规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结，查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。

也就是说,在抵押房产被依法查封、扣押期间，其他法院可以对该房产进行轮候查封、扣押，当原查封、扣押解除后，轮候查封、扣押即自动生效，原抵押权人的抵押权受到一定的限制，但并不意味着抵押房产的抵押关系完全解除，在轮候查封、扣押期间，如果抵押权人仍然享有抵押权，那么应当按照相关的法律规定和程序行使抵押权，如果抵押权人放弃抵押权或者抵押权因其他原因消灭，那么抵押房产的抵押关系解除。

（六）其他法定情形

除了上述情形外,根据《物权法》第一百七十七条的规定，还有其他情形可能导致抵押房产的抵押关系解除，抵押房产因不可抗力等原因灭失，抵押权消灭，在这种情况下，抵押房产的抵押关系解除，抵押人不再承担抵押责任。

抵押的房产解除的程序

（一）协商解除

如果抵押房产的所有人与抵押权人协商一致,可以自行解除抵押关系，双方应当签订解除抵押协议，并按照协议的约定履行各自的义务，抵押权人应当协助抵押人办理抵押房产的解除抵押手续，将抵押房产的所有权证书等相关证件交还给抵押人。

（二）诉讼解除

如果抵押房产的所有人与抵押权人无法协商一致,或者一方不同意解除抵押关系，那么抵押房产的所有人可以向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决解除抵押关系，在诉讼过程中，抵押房产的所有人应当提供充分的证据证明自己的主张，例如债务已经履行完毕、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权等，人民法院应当根据案件的具体情况，依法作出判决。

如果人民法院判决解除抵押关系,那么抵押权人应当按照判决的要求协助抵押人办理抵押房产的解除抵押手续，如果抵押权人不履行判决义务，抵押房产的所有人可以向人民法院申请强制执行。

（三）行政程序解除

在某些情况下,抵押房产的解除可能需要经过行政程序，如果抵押房产是国有土地上的房屋，那么解除抵押关系可能需要经过国土资源部门的批准，在这种情况下，抵押房产的所有人应当按照行政程序的要求，向国土资源部门提出申请，并提供相关的证明文件，国土资源部门应当对申请进行审查，并根据审查结果作出批准或者不予批准的决定。

如果国土资源部门批准解除抵押关系,那么抵押房产的所有人应当按照国土资源部门的要求办理相关的手续，例如缴纳土地出让金、办理土地变更登记等。

抵押的房产解除可能面临的问题及解决方法

（一）抵押权人的债权未得到完全清偿

在抵押权实现的过程中,如果抵押房产的拍卖、变卖所得价款不足以清偿抵押权人的债权，那么抵押权人可能会要求抵押人继续履行债务，抵押房产的所有人可能会面临较大的经济压力。

为了解决这一问题,抵押房产的所有人可以与抵押权人协商，制定一个合理的还款计划，分期偿还剩余的债务，抵押房产的所有人也可以通过其他方式筹集资金，如出售其他财产、寻求他人帮助等，以尽快清偿债务。

（二）抵押房产的市场价值下降

在抵押房产解除后,如果市场价值下降，那么抵押房产的所有人可能会遭受一定的经济损失，为了避免这种情况的发生，抵押房产的所有人可以在抵押期间加强对抵押房产的管理和维护，提高抵押房产的市场价值，抵押房产的所有人也可以在解除抵押关系后，及时将抵押房产上市出售，以避免市场价值进一步下降。

（三）抵押房产的产权纠纷

在抵押房产解除后,如果出现产权纠纷，那么抵押房产的所有人可能会面临较大的法律风险，为了避免这种情况的发生，抵押房产的所有人在签订抵押合同和办理抵押登记手续时，应当严格按照法律法规的要求进行操作，确保抵押合同的合法性和有效性，抵押房产的所有人也应当在抵押期间加强对抵押房产的管理和维护，避免出现产权纠纷。

如果在抵押房产解除后出现了产权纠纷,那么抵押房产的所有人可以通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷，在解决纠纷的过程中，抵押房产的所有人应当提供充分的证据证明自己的主张，维护自己的合法权益。

抵押的房产可以解除,但需要根据具体的情况和法律规定进行操作，在债务履行完毕、抵押权实现、抵押权人放弃抵押权、主债权转让、抵押房产被依法查封、扣押等情况下，抵押房产的抵押关系可以解除，在解除抵押关系时，需要遵循相关的程序和要求，确保抵押房产的所有权完全归属于抵押人，抵押房产的解除可能会面临一些问题，如抵押权人的债权未得到完全清偿、抵押房产的市场价值下降、抵押房产的产权纠纷等，为了避免这些问题的发生，抵押房产的所有人在签订抵押合同和办理抵押登记手续时，应当严格按照法律法规的要求进行操作，加强对抵押房产的管理和维护，在抵押房产解除后，如果出现了问题，应当及时采取措施解决，维护自己的合法权益。