房产有抵押，租赁权如何保障？

在房产交易和租赁的领域中,常常会遇到房产设有抵押的情况，这一复杂的状况给租赁双方带来了诸多疑问和潜在风险，其中租赁权的保障问题尤为关键，本文将深入探讨房产有抵押时租赁权保障的相关问题，为您提供全面且清晰的解析。

房产抵押与租赁权的基本概念

房产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为,债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。

而租赁权则是指承租人基于租赁合同对租赁物享有的占有、使用和收益的权利，租赁权是一种债权，具有相对性，即仅对租赁合同的双方当事人具有约束力。

房产有抵押时租赁权的法律规定

我国《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”这一规定明确了在房产有抵押时租赁权的不同情况。

如果在订立抵押合同前房产已出租,那么原租赁关系不受抵押权的影响，也就是说，即使房产被抵押，承租人仍然可以按照租赁合同的约定继续使用房产，抵押权人不能要求承租人腾退房屋，这一规定的目的在于保护承租人的合法权益，维护租赁关系的稳定性。

如果抵押权设立后房产才出租,那么该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，这意味着，如果抵押权人实现抵押权，通过拍卖、变卖等方式处置抵押房产时，承租人不能以租赁权对抗抵押权人的优先受偿权，在这种情况下，承租人可能会面临失去租赁房屋的风险。

房产有抵押时租赁权保障的具体措施

1. 租赁合同的签订 在房产有抵押的情况下，为了保障租赁权，承租人在签订租赁合同前应要求出租方提供房产抵押的相关证明文件，并仔细查看，租赁合同中应明确约定租赁权不受抵押权影响的条款，以增加自身的保障。

2. 抵押登记的查询 承租人在签订租赁合同前，还应到当地的不动产登记中心查询房产的抵押登记情况，通过查询，可以了解房产是否已被抵押以及抵押的相关信息，从而更好地评估租赁风险。

3. 租金的支付方式 为了保障自身的权益，承租人可以选择将租金支付给与抵押权人无关的第三方账户，例如通过银行转账的方式支付给出租方指定的账户，并保留好支付凭证，这样可以避免租金被抵押权人直接扣划的风险。

4. 租赁权的登记 在一些地区，承租人可以将租赁权进行登记，以对抗第三人，通过租赁权登记，可以使租赁权具有一定的公示效力，增强租赁权的稳定性和对抗效力。

案例分析

为了更好地说明房产有抵押时租赁权保障的问题,下面通过一个案例进行分析。

案例：甲将其名下的一套房产抵押给银行，并办理了抵押登记手续，抵押合同签订后，甲未经银行同意，将该房产出租给乙，并签订了租赁合同，租赁合同中约定租赁权不受抵押权影响，后来，甲因无法偿还银行贷款，银行行使抵押权，将该房产拍卖给丙，乙得知后，以租赁权为由要求丙继续履行租赁合同。

分析：在这个案例中，由于甲在订立抵押合同前已将房产出租给乙，根据《物权法》的规定，原租赁关系不受该抵押权的影响，乙有权继续按照租赁合同的约定使用该房产，丙不能要求乙腾退房屋。

如果甲在抵押权设立后才将房产出租给乙,那么该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，在这种情况下，乙不能以租赁权对抗丙的优先受偿权，乙可能会面临失去租赁房屋的风险。

房产有抵押时租赁权的保障是一个复杂的问题,需要租赁双方充分了解相关的法律规定和风险，并采取相应的措施来保障自身的权益，在签订租赁合同前，承租人应仔细查看房产抵押的相关证明文件，查询抵押登记情况，并在租赁合同中明确约定租赁权不受抵押权影响的条款，承租人还可以选择将租金支付给与抵押权人无关的第三方账户，并在一些地区进行租赁权登记，才能在房产有抵押的情况下最大程度地保障租赁权，维护租赁关系的稳定性。