深度分析，抵押贷款，值不值得做？

当你手头所有能用的资金都用得差不多了，就该从房子里找资金了。抵押贷款是很多人一开始根本不想用，一用上就上瘾的一种贷款。这其中风险和陷阱都很多，我们今天讲一些皮毛，单纯的从数学上算一下抵押贷款的优劣势。

举例来讲，某套房购房时100万买入，当年3成的首付，贷款70万买的。如今房屋升值到了200万，按理想值抵押7成计算，原1.4倍基准利率6.85%，能抵押出140万。除去原来的70万贷款，实得70万左右。

看到这里可能有些朋友就嘀咕了，我原贷款可能是公积金贷款，也可能是打9折的商业性贷款，公积金利率不过3.25%，原商贷打9折也不过4.41%。把我原来便宜的贷款清掉，换成基准利率上浮很多的贷款，仅仅为了多得到70万现金，值得吗？

这的确是一个问题，尤其是有些朋友之前的贷款还是公积金贷款，换成抵押贷款，一下子利率上升了一倍，的确感到心疼。

NO：1

我们设计了一个模型，大概计算一下得与失：

就以刚才的模型为例，100万的房子，当年3成首付，7成贷款，如今市值200万，想做抵押140万，除去尾款的70万周转资金，还有2个点的手续费（2.8万），实得67.2万。那么问题来了，这新增的67.2万贷款成本（利率）是多高呢？

新增贷款利率=新增利息/新增贷款=抵押贷款利息-原贷款利息/新增贷款

之前抵押贷款利率一般都是在原基准利率（4.9%）上浮20%，也就是5.88%，但是前段时间（10月8日以下）二套基本都是上浮20%~30%（现在执行商业性个人住房贷款利率新政以后也和之前的利率差不多），这个利率很难在市场拿到了，一般银行的抵押贷款的利率在6%~8%之间。从实际出发，我们假设抵押贷款利率为原基准利率（4.9%）上浮40%，即6.86%。

同时考虑到2个点的手续费，还要化解到贷款期限中，如果贷款的期限是10年，实际利率就是6.86%+2%/10=7.05%；20年，就是6.95%；30年就是6.92%。同时实得资本140万-2.8万=137.2万。考虑到在原按揭或公积金贷款中，本金归还比例很少，就设定原贷款还是70万。

1.1、假设原70万贷款是公积金贷款，利率是3.25%，计算在抵押10年、20年、30年不同情况下的新增贷款利率：

1.2、假设原70万贷款是纯商业贷款，利率打9折，即4.41%，计算在抵押10年、20年、30半年不同情况下的新增贷款利率：

从图中我们可以看出，新增贷款利率要比我们想象的高，尤其是纯公积金贷款的情况下，我们未来拿到新增的这67.2万资金，付出的代价是很高的。

但是这种成本无可回避，如果不做抵押，这套房子不管增值多少对你来讲都意义不大，因为无法提供流动资金。做上面的这个计算，其实并无太大意义，只是为了让你对自己使用资金的成本有一个估量。

NO：2

真正有意思的问题在于，到底房产升值多少，才值得去做抵押贷款？比如仅能抵押出70万，那你肯定不会去做，因为清完尾款手里根本不剩现金。那抵押出80万呢，清完尾款还有10万值得吗？抵押出200万呢，清完尾款还剩130万现金值得吗？

脑子想是想不出来的，需要计算一下。

我们还以这套房子为例，计算在抵押值不同的情况下，新增贷款的利率有多高。首先计算抵押30年期的情况下：

20年期和10年期：

这里面就有一个很有意思的事情，当抵押值比原贷款多的不是很多的时候（有点绕），新增贷款利率非常高，高到不能承受（29.05%）。当抵押值大于140万以后，利率进入9%的区间，与我们最开始计算的利率已经相差无几。

20年期和10年期的计算同样表明了这一点，临界点都在140万。

这是一个很重要的结论，抵押值大于140万，原贷款70万，也就是抵押值多于原贷款2倍时，新增贷款的成本才能降下来，否则成本会很高。

当然，不同条件下，计算的结果也会不同，你可以根据自己的实际情况算一下值不值。

NO：3

现在，反过来思考，在抵押贷款140万的情况下，不同的原贷款导致的新增贷款利率有何变化。

先计算30年期抵押贷款：

20年期和10年期：

这个计算结果基本和我们的常识差不多，原贷款剩余额度越小，新增贷款利率就越低，也就是我们的心理上就越容易承受。

NO：4

以上聊的这三个方面，第二点最重要。

为什么？

因为第二点决定了你做不做，而第一点和第三点仅仅是计算成本，没有任何选择的余地。只有决定去做，才有成本的问题，不做，成本就毫无意义。

同样，在抵押贷款中，有时成本我们考虑的不是很多，主要是能不能做，也没有用，能不能办成事的问题。

举个例子：在第二点中，如果只能抵押出100万，我们肯定不会做。除了利率高，还有一个最重要的问题是，这笔钱抵押出来后没用。

对，没用。抵押100万，还尾款70万，手里还剩余30万现金。

比如，我们拿这30万去买房，请问，30万首付，就算是按首房首贷3成计算，只能买100万的房子，100万去哪里可以买到房？

（声明：贷款出来的钱不能拿去买房，除非是按揭贷款。不然做抵押贷款贷出钱来拿去买房就是违规操作，不但银行要承担责任，借款人也要承担相应的法律责任，大家切记。我们再这里只是举一个例子，切勿模仿！）

就天津市目前的房市而言，市内六区买不到，换成四区90%的房子价格也超过了100万。所以说没用。

相对而言，哪怕承受9.98%的利率能贷出130万，就有用。

因为除去尾款70万，还能剩下60万。60万做首付，买200万的房子，目前选择的余地还是很大的。

这就是有用。

（再次声明：贷款出来的钱不能拿去买房，除非是按揭贷款。不然做抵押贷款贷出钱来拿去买房就是违规操作，不但银行要承担责任，借款人也要承担相应的法律责任，大家切记。我们再这里只是举一个例子，切勿模仿！）

NO：5

大家会发现，讨论到最后，最重要的不是利率，不是成本，是贷款成数。贷款成数决定了这笔钱有没有用，能不能办成事，而成本只是附带的，甚至是无法改变的。

至于为什么计算10年、20年、30年的抵押贷款期限的问题，通过计算，我们可以发现他们对新增贷款利率影响并不大。但还是很重要，为什么？

因为期限绝对现金流。140万的抵押贷款，10年期月供16147.30元，年期月供9131元，负担整整降了1倍。换句话说就是，贷款的期限越长，你能撑的时间就越长。所以我们不推荐那种5年甚至是3年期的抵押贷款，压力太大，风险太大，虽然这种贷款一般比较容易办理。

还有一个问题，虽说一般70年大产权的住房抵押就可以到7成，但是银行会贬值一部分，5成可保，6成是常态。所以你的房子增值到200万，一般也就能抵押出120万左右来。如果想要抵押出140万，需要增值更多。

所以做抵押贷款，一定要和贷款公司确实成数，成数太低就没有折腾的必要了。

最后，不管是信用贷还是抵押贷，我们都建议走银行，不走小额贷款公司。

我们相信银行。

最后的最后，抵押贷款的难度也会越来越大，甚至可能停掉个人办理的路子。我们之前讲过政府的赌气式调控的问题，你的命门政府都知道，只是想不想理你的问题。所以我们再次提醒风险问题，且行且谨慎！