金融理论151｜抵押贷款的历史#知识分享

我又变成了John Gean ak op le。昨晚我做了一场讲座，但因为某种原因没能录制下来。我想尽可能真实地再现那场讲座。这次讲座是关于抵押贷款市场的历史，我称之为“个人历史”。因为某种意外，我参与了最近“抵押贷款市场”历史上的许多关键点。

我从1989年开始工作，当时我是耶鲁大学的教授，也是一名数学经济学家。我以为自己在用数学研究经济，尽量远离现实世界，但我还是决定去看看华尔街发生了什么。当时最有趣的“数学建模”都在华尔街进行。“数学建模”和“金融”是“经济学”的代名词。于是我决定“为什么不去看看呢？”我参观了很多投资银行。我的一些朋友包括一位来自耶鲁的朋友都曾在高盛工作过，所以这很自然。

但我有个小表弟被“基德-皮博迪”雇佣了。“基德-皮博迪”是当时排名第七的投资银行，规模相对较小。他把我介绍给了当时主管固定收益的“埃德-塞鲁洛”。他们说服我去“基德-皮博迪”，和“埃德-塞鲁洛”这样的人交流，会比“去高盛成为100位客座教授之一”更有趣。于是我决定去稍微小一点的公司，但我能看到更多。

为什么不做一些不同的事情？我想他们之前没有像我在那里呆1年的学术访客。我从1989年到1990年在“基德-皮博迪”，我在那里与“埃德-赛鲁洛”、交易员以及其他一些人聊了很多。在我休假结束时，“埃德-赛鲁洛”来找我说：“我逐渐意识到我们的“固定收益研究部门”不是很数学，你为什么不帮我组建一个“研究部门”呢？我可以帮你找项目，但你要判断你的工作，你知道项目就可以了。

你为什么不帮我组建一个研究部门呢？于是我帮他组建了一个研究部门，最终发展到了75人。然后我回到了耶鲁。在我回到耶鲁后，他打电话给我说：“既然你已经组建了研究部门，有了所有这些不同小组的负责人，你为什么不主管研究部门呢？你可以在耶鲁大学做顾问，所以我成为了在耶鲁的“基德-皮博迪”固定收益研究的负责人。

这是一次非常棒的经历。当我接受这份工作时，我还没有意识到“会出现多少复杂情况，有多少人会从其他地方得到工作机会并想离开，还有多少模型不起作用，然后必须进行一场疯狂的抢救才能解决这个问题。但总的来说，这让我进入了一家投资银行。成为了“抵押贷款市场”的关键参与者之一。

在“抵押贷款市场”上，谁是参与者？他们是你们都知道的房主，他们提供抵押贷款。但还有许多其他参与者，对大多数公众来说，他们是看不见的。政府机构如房利美、房地美备受关注，投资银行如基德-皮博迪、高盛等也备受瞩目。这些机构构成了一个庞大的层级结构，其规模与股票市场相当。

在1989年至1990年期间，如果问任何美国人“哪个是最重要的金融市场？”，他们会回答“股市”。然而，另一个重要的市场是公司债券市场。还有一个是外汇市场。

然而，几乎没有人会把抵押贷款市场列入“最重要的金融市场”的名单。然而，正如我将在本课程中所述，抵押贷款市场不仅与股票市场的规模相当，而且比股票市场更加复杂、数学化，甚至在某些方面更加有趣。在课程结束时，我们将看到抵押贷款市场导致了自大萧条以来最大的危机。实际上，它此前也引发了几次类似的危机。在抵押贷款市场中，房主需要借款购买房屋，因此他们需要通过抵押贷款来借钱。银行、储蓄银行等机构提供资金，这是第一步。

抵押贷款是一种承诺，以您的房屋为抵押，在较长时间内偿还贷款。抵押贷款的一个重要部分是提前还款的选择权。换言之，“如果您想搬家怎么办？”如果您想提前还款，您可以使用这个选择权。抵押贷款是30年的承诺，如果您离开了房屋，房屋就不能再作为抵押品。因此，您需要解除抵押贷款。因此，您可以使用提前还款的选择权。即使您仍然住在房屋中，您也可以使用提前还款的选择权。

事实证明，在抵押贷款估值方面存在最大的问题之一。在抵押贷款估值方面，这是最有趣的事情之一。我们将在稍后讨论这种抵押贷款的想法。3000多年前，巴比伦人就已经知道了抵押贷款，因此它并不是最近才发明的。它不是在工业革命之后才发明的。它是在3000多年前在中东附近发明的，在这3000多年的大部分时间里，它几乎保持不变。直到1930年代，分期付款抵押贷款才被发明出来。1930年代发生了什么？那就是大萧条时期。他们每年支付7美元的利息，并在10年或15年后偿还余额，这被称为“期末整付”，这就是“典型的债券”的运作方式。当然，许多借款人在情况变得极为糟糕时选择违约，这也是自然而然的。看到这一点，抵押贷款机构认为发放“固定抵押贷款”更为安全。例如，如果你选择每年支付8美元，持续30年，那么你可以选择每年支付多一点，持续29年。但是，你需要知道如果你把所有“额外的支付”加在一起，就会发现有“贴现率”。最终，“107美元”并没有“开始时看到的那么多钱”。因此，每年支付8美元的贴现值与29年每年7美元、第30年107美元的贴现值相同。这种分期还款抵押贷款是接下来要进行数学研究的内容。不过，我提到这是一项重大创新，它使得抵押贷款市场比以前更加安全。