在武汉，如何操作经营抵押贷款，最全解析·建议收藏

2017年的武汉，伴随着楼市过热；

那个时期想买房，新洲，蔡甸，黄陂这些远城区都需要排队叫号；

那更不谈武汉三环内了，当时汉阳的四新新楼盘签约到晚上10点，而那些稀缺地段的房产，看好二七滨江的买房客们一路看涨，有些忍痛下手，戏谑：买房要买到肝疼才到位；

有些迫不得已转战泛海或者更远的徐东或者光谷；

18~19有多么疯狂，上午挂牌试价，见到看房的人多了，下午就坐地起价的都有！

执意上车的还是上车了，左右摇摆的，也伴随着房价一路上升不得已不用尽手段，所以，那段时间，经营贷与消费贷简直是楼市的“一剂猛药”；

那几年贷款、房屋中介、买房管家都把年会办的豪气十足，没想到淘金路上卖点水，也是淘金的一种方式！

但是随着20年发生的一些事情，以及对于按揭的一些政策调整，按揭放款更是遥遥无期，快则一个月，慢则有半年之说，虽然说很大程度上武汉的楼市交易过热淋上了一桶冰水；

今天，小伟并不是跟大家聊楼市，房价，主要是说说这“猛药”，要如何正确服用，才能不至于兴趣阑珊，收场措手不及；

大家知道经营抵押贷款注重哪些要素吗？

1、房产证；

2、营业执照；

3、征信报告；

4、银行流水；

5、贷款主体；

6、抵押产品；

7、注意事项

接下来，我会把每一个因素拎出来说清楚

一、房产证

房产证：包括商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺、宅基地等房产形态；

1、商品房：

额度：大部分可操作的一般在70%，但是部分银行也可以做到80%~95%；

年限：1~30年，一般比较常做的是15年或20年，现阶段有很多气球贷，比如说20年的月供，但是要求你第10年结清剩余本金；

该产品的设计主要是，对于武汉的房产大部分银行还是看涨的，所以一般涨幅的房产，业主会进行二次套利，很少会老老实实还款20年的；

还款方式：先息后本、等额本息、随借随还、相对按揭来说，可选的还款方式比较灵活；

区域：目前武汉三环内的房产评估值比较平稳，但是三环外的房产有些按照半年前的评估价值评估，对应的银行有着楼盘白名单的才能接受抵押，所以你知道为啥买房之前先去银行过一遍了吧！

2、公寓和别墅

额度：一般可贷金额为5成，而且你想拉都拉不了，其实主要是市场的流动性太差，不过每个时期的政策不对，目前对于别墅有些可以做到7成；

可受理的银行相对于商品房且要求更加严格；

3、写字楼和商铺

额度：最高也是5成，但是还要满足出租要求，以前是一铺养三代的时代已经一去不复返，有些买的不好的商铺还砸在手上；

可选方案：能受理的银行比较少，因为大部分的银行要求写字楼或商铺现阶段是收租的才给你抵押，所以也要提供租赁合同，如果没有，也是有办法的，毕竟他只是书面的资料；

宅基地，自建房、厂房、地皮抵押，这里小伟就不展开介绍了，真实有需要的可以私信小伟；

4、下面重点讲一下商品房、别墅、公寓抵押；

房产状态：按揭、全款、抵押；

按揭房：房子还是按揭的情况下，必须满足以下情况才能抵押；

出证：房产证已经出了或者抵押在银行；

你拿着购房合同就不要来问我能不能办理抵押了，你证都没有，难道押合同吗？但是你房产的信用贷可以做！

有额度空间：公司是这样的，银行评估价7成减去银行按揭尾款，如果这个结果小于0，那么也就没有操作空间了，不建议操作；

全款房：直接出征抵押就可以了

抵押房：由于近几年抵押利息倒挂，很多人将按揭利率直接置换掉，节省成本；

房子年限：太新或太久

新房子：对于很多直接全款购入后走抵押的房子，市面上可选的方案比较少，掐指一算也就不超过5个比较实惠的方案，所以这一类房产，不急的话最好3个月或者半个月后再开始办理，选择上也会多一点；

房龄比较久：房龄在20年以上的老破小或者楼梯房，对于自己的短板自己要清楚，不是所有的房产，在银行眼里都是稀罕物，房龄太老贷款的期限也会短一些，或者利率有所上浮；

甚至有些银行根本就不接受这类房子，因为同样可选的情况下，银行必然是选择“优质房产”；

二、营业执照

1、是否真实经营

真实经营：根据其真实经营的场所，直接让银行人员上门就可以了，注意场地的招牌清晰，现场有经营物料；

不是真实经营：需要规划好场所，注意招牌和场地布置；

2、经营时间

没有执照：直接过一个满一年的执照；

新执照未满三个月：很多银行是无法准入的，如果房产还是新房本，也就是双新的话就需要再持续一段时间了！

3、真实控股

很多人明明自己是老板，但是公司法人并不是自己，这种情况怎么办呢？

只要签订一定的暗股协议就可以了，法人愿意配合，但是如果入股的话就要从如果的的时候开始算起，当然，直系亲属有营业执照也是可以借用的！

三、征信报告：

1、征信负债

对于征信负债这方面，抵押其实是贷款最后的一张底牌，很多朋友都是资不抵债后选择做了抵押，但是即便抵押对于借款人主体的负债要求并不严格， 但是也不能完全超出房产的7成，不然风控的坏账率风险极高！

2、征信查询

还是遵循一个原则，一个月不超过3次，2个月不超过4次，半年不超过8次，如果已经超了的话大数据能过，那么系统应该也是能过的，但是如果是和消费金融的链接比较频繁的话，大数据评分会很低，那么极有可能会被拒，即便你有房产也不一定受理你！

3、征信逾期

过往历史有逾期，酌情看金额和时间；

做抵押前都会过系统评分的，每个银行都有自己的系统进行评分，如果过不了，那么查错误代码的原因，是太久远的逾期导致的，比如说客户是5年前的助学贷款导致的的逾期；

那么只能进行线下沟通了！

四、银行流水

1、流水进账

既然经营性的抵押贷，那么就是有经营性的流水，很多朋友知道执照要做，房产也要一定时间，但是流水就是一个工薪流水，其实银行经办一直都是在办贷款的，一看你流水就知道你是一个工薪身份还是经营身份；

2、流水结息

能够做个季度结息在20元以上，一个季度一万块的结息是9元，可以自己倒推下！

3、转账备注

以前小伟也跟大家说过任何转账都要备注，像什么分红、稿费等等，但是现在转账就好了，还有就是不要乱七八糟的备注，反而你要去跟银行好好解释一大堆！不会，就不要乱搞！简单的事反而被你胡搞复杂了！

五、贷款主体

1、年龄

在武汉抵押贷款年龄一般在22~65周岁，当然有超过或者低于年龄范围内可以受理的，但是需要提供共同借款人或担保人；

2、婚姻状况

已婚的提供结婚证、户口本、谁是主借人就上谁的征信，一般是收入较多，征信比较干净的作为主借人；

单身：单身这个选项就不用多说了！

离异：提供离婚证、虽然对于离婚是否获得购房资格这个事情各地政策各异，但是离婚的确可以做到负债隔离！

3、独有还是共有

独有：房产是夫妻一方单独所有，当前来贷款也是夫妻两个人来，因为这笔贷款属于婚后共同负债，但是有些夫妻感情不和，市面上也有人操作所谓的“单签”，虽然这是婚姻里的流氓行为；

共有：房产证是哪个有多少个人，那么就需要多少人出面签约，入押的时候就需要那么多人出面，这是没有商量的！

4、职业

有一些敏感的行业或者职业的从业者是不准入的，这个个案个例，不过多细说！

接下来就是操作流程，此图每一步都清楚

第一步：明确需求

首先根据上面所说的所有资料做一个自身条件的评估，且中心思想更多的是，自己去尽力符合产品的要求，而不是遐想产品；

抵押贷可分为标件与非标件

标件就是房子、流水、营业执照、经营场地、征信满足大部分的银行要求；

房产：武汉市的房产，三环之外的除外，证在手；

流水：既能符合资产负债比，又能体现经营流水；

营业执照：行业和经营时间满足要求，一般都要一年期；

经营场所：武汉经营场地，现场具备符合行业物料；

征信报告：征信干净、负债、查询都干净；

贷款主体：贷款人没有诉讼案件，没有犯罪记录；

但是隔行如隔山，大部分人的情况 都是非标准化的，有个房子就想着去办理抵押，不管你到底是经营者身份还是工薪族身份；

所以一般非标的情况就是：以上情况某一个环节存在问题，

房产：可能是刚过户的房产，或按揭状态，赎楼后再去抵押；

流水：从流水就暴露了你是一个工薪族的身份，一个月1万的工资收入，根本找不到其他的流水作为辅助，说明自己经营者的的身份；

营业执照：压根就没有执照，想着新注册一个执照，或者过户一个执照，执照没满3个月或一年；

经营场地：工薪身份的人基本没有经常场所，然后去跟做生意的朋友借用也是百般为难；

征信：工薪族的征信还算干净的，但是有些年轻人会和消费金融有着千丝万缕的关系；

主体：主要是看职业的问题，有些贷款主借人，自己合配偶都是事业单位或机关单位，单位限制不能办理执照，这个只能另寻他法了；

需求建议：

很多朋友对于贷款，都喜欢长年限，低利率，高成熟的额度，放款快，麻烦要少，最好是先息后本；

理想是很丰满，但是现实几乎极少能符合这个需求的，即便符合，也是要及好的资质；

第二步：准备资料

准备资料这一步一般都不会很难，但是也有一些踩坑的点，在这里小伟给大家讲一些注意点资料：

1、房产证：一定是要解压了的，结清证明，解压；

2、营业执照：没有特别的要求，不要是敏感行业，投资、房地产、夜总会、娱乐行业等；

3、流水：是坑最多的的，近半年不要有与房地产之间的关系，首付、定金、都不要有，提前做好准备，如果实在不知道怎么做，可以私信小伟；

4、婚姻资料：单身就带好自己的身份证，单身狗不配有婚姻资料，已婚需要提供双方结婚证，离异提供离婚证，家庭户口本；

5、其他：不同的银行，不同的产品有一些单独所需的资料；

第三步：上门评估

1、房产评估：

一般都是银行委托第三方评估公司，大部分都是免费的，部分银行会收取一定的评估费500~1000不等，上门拍照钱评估公司的人员会和业主进行协商时间，拍照5分钟内完成，拍照现场尽量是居家状态；

2、经营场地：

现场要具备营业招牌，具体的门牌号，还要有业主本人在场，和银行经办合影；

第四步：签约和批复：

签约：

搜集好所有的纸质资料和电子资料，就和银行签约，银行签约有几个注意事项，房产证上有多少人名字，那就得多少人出面，特殊情况下不方便出面可以进行委托，就好比某些业主在国外没法回国，可以远程授权后公证；

批复：

一般操作下来进件后5个工作日可以出批复，批复以短信或纸质资料为准，出了批复虽然是板上钉钉的事，但是距离放款还有步骤，这期间切忌瞎操作，作死自己的征信；

第五步：确认贷款合同并签约

银行人员会跟你确认贷款合同，有些银行还需要去银行签约一次，大部分不需要，直接安排后面工作就可以了；

第六步：房管局入押拿它项

按揭房：需要向原来按揭的银行提交申请还款，确认还款周期，武汉按揭 一般30个工作日，公积金15个工作日，确认出结清证明就可以等待解押；

全款房：不存在按揭结清的事，直接进入入押流程就可以了；

入押：房子入押，要直接去当地的房管局，比如说你汉阳的房子就得去国博汉阳政务中心办理抵押，如果硚口区的房子你就要去硚口区的房管局；

入押后有回执，银行凭借回执后续拿它项，银行凭它项放款；

第七步：放款和取现

接下来，我们就进入了最后一步，也就是放款，这里也有几个注意点

第三方账户：顾名思义你是经营贷，那么你跟别人做生意，钱肯定是打到别人的账户去，可以大白话的这样理解；

但是市面上现在是个人账户能手，部分银行第三方账户有要求，必须到账公户，或者第三方符合经营身份的；

取现：放款的卡要求是一类卡，没有取现限额，取现这个事的意义我就不在这里过多赘述了！

接下主要是给一些朋友关于抵押贷款的疑问进行解答！

我打算全款买房，然后再抵押，可以抵押几成：

打算买，那么就是说还没有买，如果全款买在马上抵押，建议现在你就要着手准备以下营业执照还有流水了；

不同的时期，银行政策也不同，以前新证可能6成，目前大多数银行为7成，

我是事业单位，单位对于注册营业执照有要求，不支持在外面有经营活动，难道我在单位一天，就跟经营贷无缘吗？

首先：你的情况就算不办理营业执照也是可以做的，有不用营业执照的抵押贷款，只是年限比较短，利率4%以上；

再者：你爱人或者直系亲属有营业执照也是可以接受的，有股份也是接受的；

最后：单位可以协商的情况可以安排清楚；

有中介跟我说，我的抵押贷款月息只要3厘2，年化就是3.85%就是说月费率是0.32%，那我贷100万，一个月的利息是不是3200元？

对于信用贷和抵押贷的算法是不同的，一旦中介给你这样算，其实在偷换概念；

懂行的都知道，年化和费率不是同一个概念；

我们信用贷说的费率，因为在还款的过程中本金是一直在还，但是利息却一直按照全额本金在计算，市面上大部分的信用卡都是这么涉及的，少部分是按照随借随还计算的；

抵押贷：需要用房贷计算器，类似按揭的算法，利息其实是前置的，不是每一个月都一样，所以对于这个3厘2的算法，中介应该是3.85%÷12了，这个水平你要是放心，那么你就找他吧！

我的房子还处于按揭状态，我一定要赎楼后才抵押吗？

并非如此，你的房还在按揭状态，可以先准备好资料，先走抵押流程，批款后再去赎楼，这个时候，批复处理，批款已经是板上钉钉，你再去赎楼，是不是更稳呢！

相反，你赎楼了，再去走流程，万一贷不下来，你赎楼的资金不白耽误了，这个资金也是有成本的；

我的房子已经按揭10年了，证在手上，用公积金贷的，公积金按揭3.2%，我不想结清赎楼，可以直接抵押吗？

这个当然可以，你的证已经在手上了，而且你顾虑是非常正确的，公积金的利率那么低，也不建议置换，但是又想把涨幅的议价拿出来，那么你可以考虑二押，就是二次抵押；

目前武汉市面上也有不少银行有二次抵押的产品；

抵押贷如何防止抽贷？

首先抽贷这个事情，每年都会有，抽贷话题仿佛和房贷按揭一样，受到很多人的讨论，所以会有所放大；

按照正常的流程进行申请贷款，放贷，并且做好贷后管理工作，不能在半年内注销营业执照，部分银行还会进行抽查去看经营场地，如实使用好资金就可以了！

对于抽贷，其实不管是信用贷还是抵押贷都会按照要求提供用途凭证，如果自己不能提供用途凭证（消费发票，合同等资料），又怕被查到贷后，建议找一个靠谱的第三方咨询顾问操作；

小伟总结

小伟上述的内容就是武汉关于经营抵押的所有细则了，大致的流程和方向都是一样的，只是因为每个人的情况不一样所以选择的方案有所区别，流程的先后顺序有所变化；

但是整个经营抵押需要注意的点都大同小异，如果大家有个别偏门的疑问，可以私信小伟询问，很多问题是并没有标准的答案和标准的解决方案；

融资贷款是杠杆，经营创造价值，无论家庭还是企业都离不开金融，你可以让你身边多一位了解金融的朋友；