房子被定义为风险资产，意味着什么？以后抵押贷款只能贷3成了吗

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今年以来房子是越来越难卖了，相信大家都看到很多城市的房地产交易甭管是新房还是二手房，都进入到了冰冻期。是的，一方面是房价不断下跌，另一方面是大家对于房地产市场的信心正在逐渐丧失。

我们以往就讲过，房产绝对是一个买涨不买跌的事，当房价不断上涨的时候，很多人抢的时候，我得赶快上车，买不起大房我得买个小房。为什么？我买了房子我才进入到了发展的快车道，哪怕我买的只是一个小房子，它在升值，将来我有了钱之后我把小房子卖掉做首付，我才能买一个更大一点的房子。

而如果我不买房的话，我就永远被时代抛在后面了，我就只能眼睁睁看着人家的资产不断保值增值，而我挣钱速度永远赶不上房价上涨速度。可是当房产进入到下行通道之后，大家的心态全都变了，我们想的是昨天房价够高，今天降下来了，明天说不定更低。而且各种各样的优惠政策会越给越多的，开发商绷不住了要降房价，银行降首付降利息，地方政府给各种各样的优惠政策。今天优惠政策就够多了，明天说不定能更多，所以我莫不如持币代购等一等。

而且由于大家已经看到了过去几个月房价一直在降，所以很多人现在是不敢买房了，我今天买了房子之后，明天房价降了，你说我去不去打砸售楼处？理性上讲我们知道咱们得有契约精神，房价涨的时候你也没有补钱给开发商，那么房价跌的时候你得自行承担这个损失。

可问题是我们作为普通老百姓，买房子那是一辈子的大事，那是全家人省吃俭用掏空六个钱包的大事，所以如果房价降了咱们受不了。因此当房地产进入到下行通道之后，很多人的心态完全发生了变化。大家就觉得我一定得观望一下，说不准明天后天会降得更低，现在绝对不是买房的好时机。

而且大家有没有发现，更多的人对房地产市场有了重新的认识。就在这两天有很多媒体自媒体在疯狂的传一个事，说中央层面要把房地产重新定义了，原来把房地产定义为固定资产，现在要把房地产定义为风险资产。这两者有什么区别呢？按照他们的说法，固定资产那就是有一定价值的，而且价值要不断的成长的。风险资产就跟股票跟基金很相似，股票有涨有跌，甚至会大涨大跌，今天你的股票能值一块钱，明天可能就只值八毛钱。

这些人说，以往咱们认为房子是固定资产，房子的价值是很稳定很踏实的，而且随着时间的推移会不断上涨，现在我们要重新定义了，房子跟股票跟基金跟理财一样，都是风险资产，所谓风险资产就是有一定风险的，它能涨它也能跌，甚至涨低的幅度会很大，速度也会很快。

因此银行层面会重新衡量房地产的价值，将来你去贷款的时候，现在咱不是能贷七成？你可能贷不了七成了，只能贷个三成，只能贷个四成。这是怎么一回事呢？到底真的房产会被从固定资产定义为风险资产吗？

咱们首先讲，从来就没有人说因为房子是固定资产，因此房价就永远只能上涨不能下跌。很多发达国家早就把房子定义为风险资产了，而且恐怕全世界除了我国在过往20年房价一路高歌、只涨不跌之外，别的国家没有这样。比如说日本，日本上世纪90年代经济泡沫破裂之后房价大跌，跌了一半之多。到今天30年了，日本房价也没有涨回。那么日本房子到底是固定资产还是风险资产？

美国也是这样，十多年前美国次贷危机，美国有多少人血本无归，那么美国的房子是固定资产还是风险资产？而且即便对于我国而言，从过往20年的大趋势看，每个城市房价都是只涨不跌的。但问题是如果我们细究到某一个年份，这个动荡也是有的。真的有那么几次机会，有那么几个年份房价是下跌的。

更关键的是我国幅员辽阔，960万平方公里600多个城市，每个城市情况他一样吗？就像此前我们节目说的那样，东北的鹤岗两三千块钱的房价，华南的香港二三十万的房价，差100倍。今天你的鹤岗15000块钱能买一套五六十平的楼房带暖气，当然了楼龄老一点，可能是几十年前的老楼。问题是这个价格难道没跌过吗？难道鹤岗的房子一直是这么低的价格吗？

当然不是，所以我觉得不管我们有没有把房产从固定资产定义为风险资产，有一个事咱们得确定，那就是房价真的不是只上涨不下跌的。房价在过往20年的总趋势虽然是上涨的，但不是每一年都上涨，房价虽然在大多数城市是上涨的，但不是每个城市都上涨。所以任何时候我们买房的时候都要意识到这就是有风险。

反过来讲，我们这个社会本身就是个风险社会，你买什么商品他没有风险，你股票自然会涨涨跌跌，可是你去买猪肉呢？今天你去买一斤猪肉大概要20多块钱，去年这个时候大概六七块钱人民币，可能明年价格又降回到六七块钱人民币。任何物品他都是有涨有跌的，那是不是所有商品我们都要定义为风险资产。

反过来讲，日本也好、美国也好、我国香港也好，那些国家和地区的房产它都是风险资产，他们的涨跌幅度比我国大陆要快的多。但是你在那些国家和地区买房难道只能贷三成吗？银行会跟你说因为房产是风险资产，所以我们要实时评估，我们只能贷款给你房产价值的三成四成吗？不可能的，在很多地方你甚至可以贷到八成九成的。所以买房是有风险，但并不会因此我们就得提高首付比率，只能从银行贷到很少的钱。恰恰相反，说不准未来银行敢贷给你更多的钱。