百万抵押贷款，每年可节省5000元利息，能阻止提前还款的风潮吗

文丨宗威

视频：庞山

这两天看了一些当地媒体有关房地产行业的文章，都说近期房地产市场有新动向，而且还是这样力度空前的“大动作”。

当时我以为房贷利率一降再降，广州、深圳一线城市已经开始“认房不认贷”了。还可以做什么？

8月31日晚，靴子落地。

根据央行和金管局的联合公告，重磅政策主要涉及两点：一是权益性首套房贷款利率下调，二是最低首付调整数量。首付和住房贷款的比例至少为20%和30%。

首付比例很容易理解，但很多人对于降低现有抵押贷款利率却有些困惑。作为当前的抵押贷款用户和半吊子宏观经济分析的大师，我将尽力帮助您解决这个问题。

先说一下背景吧。

大家都知道这两年房地产市场的整体情况是怎样的。所有国家监管工具和方法都已使用。且不说效果好不好，但几乎所有的保险福利都是为新房购房者准备的。

对于那些早年从高位抢占市场的人来说，这些优势只是出于贪婪。为此，民众强烈要求降低现行房贷利率。这次政策符合民意。

我们来谈谈目的地吧。

请注意，当现有抵押贷款减少时，折扣适用于第一套住房。如果您要购买第二套或第三套住房，抱歉，当前抵押贷款利率的下降与您无关。不过话说回来，如果你能买得起两三套房子，这个价格应该也不会差。

因此，对首次住房进行限制，更多是为了减轻眼前的压力，也符合“房子是用来住的，不是用来炒的”的大趋势。

那么关键来了，现有房贷利率如何降低？能跌多少？扣除后每个月可以少付多少钱？

这项政策的要旨是：如果个人想减少现有的抵押贷款，可以在9月25日之后与银行“谈判”。有两种方式，一种是直接申请利率调整，另一种是申请新的住房贷款来代替之前的贷款。

至于利率可以降低多少，相关文件称，必须符合原始贷款时当地的房地产政策，即不得低于房贷利率下限。当时贷款所在城市的政治。

我想这一点让很多人感到震惊。

我以郑州为例进行说明。央行河南省分行9月1日上午发布的数据显示，郑州各阶段首套房贷款利率下限为——

2019.10-2022.5利率下限为：LPR+5个基点；2022.5-2023.1，利率下限为：LPR-20个基点；2023.1星的利息下限为：LPR-50个基点。

也就是说，不同时期在郑州买房的时候，比如2020年和2022年5月以后，当时的利率下限是不同的，你的股权质押贷款利率可以降低到什么下限。也是不同的。

这意味着，虽然对于收到报价的购房者来说，存贷款利率已经计算在较高水平，但整体利率仍然略高。2020年左右，这是房贷利率的最高点，此时的首套房贷利率下限也是最高的。

从郑州的数据来看，最大差异可能达到55个基点。换算成百万的抵押贷款，总利率可以相差数万。

总之，一年能降多少利率，取决于你和银行签订的利率以及当时当地的利率下限。

专家按照100万元贷款25年、初始利率5.1%算了一笔账。如果利率降至4.3%，每年可节省利息5000元，每月分期可节省416元。

以此为参考，100万元抵押贷款每年少付的利息预计在5000元左右。

当然，该政策刚刚发布，银行和市政当局还没有时间跟上。今后应该有更细化的措施、更精准的手段。

比如银行的利率谈判，如果所有的谈判都由银行的个人来进行，那么银行的工作量就太大了。如果像以前批量转LPR一样，银行统一调整，用手机应用就可以操作，效率要高很多。

当然，出发点是银行已经准备好降低利率。有媒体记者了解到，本次权益类房贷利率平均下降约0.8个百分点。据金融机构测算，银行利息收入每年减少近1700亿元。

银行是营利机构，减少房贷组合相当于主动割肉，银行高兴吗？

无论如何，如果股权抵押贷款利率能够降低，那就太好了。毕竟蚊子腿是肉。但能在多大程度上刺激消费、减少预付款，取决于未来经济形势和公众预期。

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