关于韩国住房抵押贷款的剖析：从抵押贷款终止的特征出发

2007年的金融危机为全球敲响了警钟。证券化在这场信贷危机中发挥了作用，不断增加的抵押贷款违约水平导致了抵押贷款支持证券价值的下降，最终导致了全球金融危机。在发达国家和新兴国家的资产负债表融资，特别是在新兴市场的抵押贷款支持证券的基础资产的研究机构是有限的。作为世界领先的新兴经济体之一，韩国的抵押贷款和住房抵押贷款证券市场发展迅速。韩国的抵押贷款终止行为与其他国家有所不同。向具有不健康财务特征的借款人发放的贷款，如高贷款价值比 、高债务收入比、低信用评级或高超额溢价，具有较高的提前还款和违约风险。

韩国住房抵押贷款的发展情况

韩国是全球领先的新兴经济体之一，与其他发达国家相比，韩国市场具有独特的特点。随着社会制度的成熟和政府政策的修改，韩国住房市场经历了几次变化。

20世纪80年代，传统的大家庭体系解体，取而代之的是核心家庭，农村向城市的移民加速。这些现象造成了住房需求的突然增加，房价也随之飙升。政府制定了扩大住房供应的政策，住房价格在20世纪90年代初稳定下来。

随着住房需求的增长，住房价格再次上涨，但亚洲金融危机突然停止了这一上涨趋势。在危机期间，许多银行和建筑公司违约，结果在需求持续增长的情况下，住房供应不足，导致新生房价上涨。

危机后不久，危机前开始的住房建设项目已经完成，住房供应再次增加。与此同时，更严格的银行限制使得潜在买家更难获得贷款。总的来说，这些情况使住房供求暂时达到平衡。

到21世纪初，银行已经从危机中恢复过来，并开始再次提供贷款。尽管住房需求充足而且可以获得贷款，但完全建成的住房供应不足，这种住房的缺乏导致房价急剧上涨。

首尔大都市区的房价上涨。由于新行政市世宗和其他主要城市实施的政策，将公共企业从首尔迁移到这些地方城镇，该地区住房建设的批准和完成速度不足以满足不断增长的需求。

价格上涨导致了恐慌购买，这引发了供应限制，从而引发了首尔共管公寓市场的又一轮价格上涨。租金与价格比率是首尔住房市场未来房价增长的一个微弱且不可靠的预测指标。此外，过去的价格变化也是未来房价增长的一个很好的预测因素。

韩国的抵押贷款在几个方面与其他国家不同。韩国抵押贷款的违约率非常低。此外，由于抵押贷款是由政府支持的企业担保的，违约对投资者的现金流影响可以忽略不计。韩国政府密切关注家庭债务的增加及其稳定性。

在韩国，这些抵押贷款中的大多数是完全追索权贷款，这意味着不偿还债务允许担保人有权收集资产或采取法律行动。因此，债务人的违约成本在韩国比在美国高得多。为了降低违约风险，金融当局使用宏观审慎政策。因此，有必要密切观察违约行为，以了解其经济影响。

在韩国，由于高房价，借款人可能更愿意通过选择可调整利率和只付利息的抵押贷款来减少他们的利息支付。韩国政府认识到这种情况的内在危险，并鼓励长期固定利率全额偿还抵押贷款。金融当局一直在努力提高固定利率贷款的比例，以改善家庭债务的稳健性。

在韩国，采用传递结构有利于发行人将提前偿付风险转移给投资者。由于这些金融机构缺乏适当的提前还款模式或定价工具，对传递式结构性抵押贷款支持证券的需求很低。此外，投资者倾向于高估一个不熟悉的债券结构所要求的回报率。

因此，发行人可以使用长期当提前支付发债券的认购期权条款，以解决由提前还款造成的现金流错配问题。发行人会等待，直到收到一定的金额，然后行使看涨期权。计算可赎回抵押债券的认购期权价值几乎总是比定价传递抵押债券复杂，但是，尽管如此，国内投资者似乎更喜欢可赎回债券结构。

抵押贷款终止特征和风险

如果将韩国的住房抵押贷款市场一分为二的看待，那么首尔首都地区和非首都地区的区别是明显的。

首尔首都地区居民的住房价格远高于非首都地区居民的住房价格，而首尔首都地区的抵押贷款期限低于非首都地区。首尔地区的贷款平均到期日比非首都地区的贷款平均到期日长。表明借款人选择较长的期限，以减少其每月利息支付。

在首尔首都地区的平均债务收入比高于非首都地区，这表明在首尔首都地区的贷款金额和抵押品的价值要大得多，虽然贷款价值比较低。

借款人的信用评分数字越小表明信用记录越好，首都地区借款人的信用略好于非首都地区。首尔首都地区的借款人倾向于选择一次性付款的抵押贷款合同，以减少其利息支出。

抵押贷款的目的分为购买或其他目的。然而，由于很难确定资金的实际用途，放款人使用现有的官方资料对贷款进行分类。购买适用于所有权转让日期在贷款申请日期三个月内的情况，其他用途类别适用于借款人在所有权转让三个月后寻求贷款的情况。

与购房贷款相比，其他用途贷款的提前还款率较高，违约率较低。用于购买住房的贷款金额较大，而用于其他目的的贷款的原始期限稍长。

随着抵押贷款利率的下降和房价的上涨，借款人更有可能提前还款。再融资能力较低的借款人往往比其他借款人更频繁地提前还款。这种现象是韩国抵押贷款市场的具体特点造成的。

由于高房价，韩国借款人传统上更喜欢可调利率抵押贷款而不是固定利率抵押贷款。即使政府继续试图增加全额摊还固定利率抵押贷款的比例，一次性付款抵押贷款对于那些每月还款过多的借款人来说，可调利率抵押贷款仍然是不错的选择。

贷款金额较大的借款人往往会更快地拖欠抵押贷款。潜在高违约率的借款人在财务上不太健康，房价增长与违约概率之间存在显著的负相关关系。为了提高家庭债务的稳健性，应该更多地关注家庭债务的长期价值。

首尔首都地区的抵押品价值几乎是非首都地区的两倍。首尔地区的借款人有更大的贷款额和更高的债务收入比。因此，当抵押贷款利率下降时，他们将比非首都地区的借款人有更大的再融资激励。然而，当房价上涨时，首尔地区的居民可能无法为房屋的新估价再融资，因为利息支付太高。

相比之下，那些非首都地区将能够负担更高的利息支出，为他们的收入水平，因此，这种不对称的“兑现“机会刺激了这种现象。非首都地区的借款人如果有其他投资，能够支付资本成本，就可以对抵押贷款进行再融资。

在首尔地区，房价涨幅较大的贷款往往更频繁地违约。这一结果有些令人费解，但这一现象可以解释为这一领域存在不少投机性购房。特别是在房价高增值的情况下。在首尔首都地区，借款人的违约决策对贷款余额的敏感性高于非首都地区。

首尔地区的违约风险更为敏感，这意味着在这一地区借款人的超额保费可以衡量抵押贷款机构的未记录的私人信息。

政府，对于贷款价值比和债务收入比的规定，对首尔首都地区和非首都地区有不同的影响。债务收入比的规定更有利于首尔的首都地区，贷款价值比的规定更有利于非首都地区。

住房抵押贷款终止的现实意义

韩国抵押权终止行为具有鲜明的特征。我们不能简单地采用为美国开发的抵押贷款提前还款模式来给韩国的定价。借款人不健康的财务特征，如高贷款价值比，高债务收入比，低信用评级，或高超额溢价，有较高的提前还款和违约风险。由于违约成本高，与其他国家相比，韩国的违约率非常低。

不同地区、贷款目的和样本期的抵押贷款终止行为不同。首尔首都地区的提前还款风险对抵押贷款利率很敏感，而非首都地区的提前还款风险则对房价敏感。不像购买住房的抵押贷款。那些用于其他目的的人在作出预付决定时对经济利益不那么敏感。

随着时间的推移，抵押贷款终止行为也发生了变化。提前还款对抵押贷款利率已经变得敏感，贷款余额的来源效应也发生了变化。借款人在贷款发放时的超额保费可以用来衡量抵押贷款人的无证私人信息。

固定利率抵押贷款的预付率和可调利率与固定利率抵押贷款的比率可以是关于韩国家庭经济的有意义的信号，因为遭受过度每月付款的借款人愿意用只付利息的可调利率来再融资他们的完全摊销的固定利率抵押贷款。

为提高家庭债务的稳健性，金融当局应更加重视宏观审慎政策重点是贷款价值比和债务收入比。然而，由于效果会因地区或目的的不同而有所不同，因此监管政策应根据其目标进行细分。

债务收入比和信用评分不足以识别不用于购买住房的抵押贷款的违约风险，即使这些抵押贷款更容易受到相同的宏观经济变化。违约行为的变化表明，政府推动固定利率贷款的政策取得了一定程度的成功。

在房地产市场，随着政府降低最低信用评级要求，贷款违约的可能性增加，因为信用质量较差的贷款被承担。同样，当人均抵押贷款因债务收入比和贷款价值比率高而增加时，由于借款成本上升，借款人忽略了偿还贷款。当贷款价值比和债务收入比率过高时，将导致违约的可能性很高，可能导致抵押贷款拖欠率上升，从而缺乏贷款机构的资金流动性。

如果有足够的资金增加贷款，金融机构会调整贷款抵押贷款的允许信用等级，以增加利润。这种调整可能是在任一方向根据承担较高风险贷款的成本。

韩国房地产市场目前正在经历住房需求和房价的好转，这是由于刺激抵押贷款和住房需求的政策推动的结果。针对这种情况，政府宣布了一系列全面的房地产计划，以规范商业银行的抵押贷款。这些计划包括降低允许的贷款价值比和债务收入比的政策，以控制住房需求和稳定房价。

房价和需求受政策影响的程度可能小于预期。来自二级贷款机构的抵押贷款变得有吸引力，它们不受政策限制，潜在的抵押贷款借款人转向二级贷款机构，从而减少了政策的影响。此外，抵押贷款是房地产金融市场的重要组成部分，因此，任何改变抵押贷款市场的政策都会引起金融机构的行为反应。

反向抵押贷款通过向老年退休人员提供稳定的现金流，更可持续地支持老龄化社会。尽管反向抵押贷款市场在许多发达国家取得了成功的增长，由于最近韩国住房市场的繁荣，提前终止的情况明显增加。