关于日本住房抵押贷款的剖析：从当前财富和购房需求出发

日本当前的财富在购房以及公共贷款中扮演着重要的角色，公共贷款的直接抵押贷款是购房者的有力支持。其中抵押贷款债务需求来自购房决策，并与住房消费共同确定。私人抵押贷款债务，借款的可能性和住房消费的财富效应是没有弹性的。住房消费的变化对弹性借款的可能性的影响远远超过借款人的私人抵押贷款金额。住房和私人抵押贷款市场的波动与抵押贷款市场参与者的数量密切相关。因此，新屋开工数与私人抵押贷款市场密切相关。

日本财富积累与住房贷款

日本家庭以非常高的速度积累财富，主要是因为人们有强烈的动机拥有自己的住房，从而积累财富用于首付。购买住房的首付平均为房屋价值的30%至45%，其中积累的财富占20%以上，其余来自转移的财富和出售任何以前的房屋。因此，财富积累可能对日本的抵押贷款和住房市场产生很大的影响。

通过寻求住房抵押贷款、债务需求之间的关系，发现住房抵押贷款、债务的财富弹性需求小于团结。抵押贷款债务需求与非住房财富负相关，但与风险较高的债券正相关。

在调查住房在财富组合中的作用时，发现抵押贷款债务和金融财富之间存在负相关关系，两者之间的负相关关系。另一方面，净财富对债务需求有显著的正面影响。

为了评估净非住房财富对抵押贷款债务需求的影响，需要关注对超额抵押贷款债务的需求，而不是总的抵押贷款借款。非住房财富对超额抵押贷款债务的影响是负面的。财富对抵押贷款需求影响的差异来自于处理抵押贷款债务需求和财富之间同时性的不同方法。确定财富对抵押贷款需求的影响和获得财富变量的良好工具的困难导致完全不同的实证结果。

在日本，公共部门在抵押贷款市场中的作用要重要得多。日本抵押贷款市场分为政府控制的公共公司部门和私营部门。个人电脑以较宽松的条件提供抵押贷款，特别是在首付限制方面。

在1970年以前，一个家庭很难从私营部门借款。当时，个人电脑在家庭购房中扮演了更重要的角色。目前，抵押贷款是一种很受欢迎的购房工具，然而，个人电脑在抵押贷款市场上仍然占有很大的份额。

抵押借款是以主要住宅作抵押的。但是，由于个人计算机被禁止用于购买住房以外的融资目的，因此日本家庭通常不会将抵押贷款用于消费或投资组合目的。人们认识到，资金是可替代的，因此，家庭可能为购买住房而借贷超过其所需的数额，并将这一超额债务用于消费或投资购买。

储蓄利率通常低于个人电脑抵押贷款利率，因此，日本家庭将抵押贷款用于消费或投资的。此外，由于抵押贷款的利息不能从应税收入中扣除，购房者没有动机将抵押贷款用于其他目的。

一般来说，财富的变化对抵押贷款债务有两种相互矛盾的影响。当前财富的增加会增加住房需求，进而增加对抵押贷款的需求。在决定购买房屋及其数量的条件下，当前财富的增加会减少或增加对抵押债务的需求，这取决于家庭的风险厌恶程度。

前者与住房消费以及持有债务的偏好有关，而后者与家庭持有债务的偏好有关，这反映了家庭对风险的态度。

在抵押贷款债务的背景下，我们需要区分有条件的和无条件的影响。否则，由于这两种效应的混合，财富对抵押贷款市场的影响将是有偏差的。要分离有条件的财富对抵押贷款债务的无条件的影响，同时估计住房购买和抵押贷款债务的需求是必要的。

由于抵押贷款市场中必然存在借款人和非借款人，我们必须避免由非借款人样本引起的选择性偏差。

日本购房需求与贷款的关系

个人住房抵押贷款的利率远远高于储蓄利率，因此将个人住房抵押贷款用于其他目的是不合理的。抵押贷款和消费贷款市场与其他资本市场是分割的，投资组合选择框架在分析抵押债务需求和财富之间的关系时并不是特别有效。因此，抵押贷款的需求来自住房需求。

日本家庭在购房时通常不使用抵押贷款为其他目标融资，按揭贷款的需求来自对业主自住房屋服务的需求。

日本的抵押贷款市场分为公营企业部门和私营部门，公营企业提供的抵押贷款利率较低，贷款条件也较宽松，但抵押贷款额有限。对于一个家庭来说，如果不能筹集到足够的资金，首先向公共公司借款，然后再向私营部门借款，这在财务上是合理的。

在讨论日本的情况之前，描述一下日本的税收待遇将是有启发性的。对于根据10年或10年以上分期偿还的贷款合同从公共或私人金融机构借款的家庭，可享受债务额1%的住房贷款特别税收抵免，不超过2000万日元。最多可从所得税中扣除20万日元。这项税收抵免只能在头五年申请。

在1994年完全放开利率之前，私人抵押贷款利率与政府控制的长期最优惠利率挂钩，因此私人抵押贷款利率不一定处于均衡状态。

但仍旧可以得到一些应有的估计，利用上世纪八十年代的观察结果，当时市场供过于求。即使市场上没有过剩的供给。利率完全市场化后，90%以上的民营银行和其他金融机构确定固定抵押贷款利率的方式与以前相同，即与长期最优惠利率挂钩。

然而，在日本，除了预防性储蓄之外，首付储蓄是首次购房者的主要目的，占家庭当前财富的大部分。与其他发达国家相比，日本家庭拥有自己的住房和积累财富以支付首付的动力更大，因为房价更高。

考虑到有买房计划的租房者比没有买房计划的租房者节省更多的钱，我们可以从中推断，第一次买房的人会把积累的财富中的大部分用于支付首付。

从这些事实来看，首付不一定等于累积的财富。然而，两者之间的小差距可能被视为预防性储蓄或交易费用或与购房有关的消费。较富裕的家庭较少需要借款，因为日本家庭在购房时不使用抵押贷款进行消费或投资。

此外，有些家庭可以向雇主借款，而不需要向私营部门借款。他们的住房消费与私人抵押贷款债务需求之间存在着很强的联系。至于房屋价值，这包括目前的财富以及估计的劳动收入。

更高的房价要求一个家庭有更多的资金购买。有孩子或与父母住在一起的家庭需要更多的空间，这增加了住房消费。虽然孩子的因素有时并不显著，但它具有预期的标志。

一个没有孩子的已婚家庭比那些有孩子的家庭需要更低的住房消费量，但比单身家庭需要更高的住房消费量。家庭成员数量对住房消费有正向影响，这一点是显而易见的。

在估算住房贷款需求时，应考虑购买住房的税务处理问题。对最近的购房者来说，未偿还的住房贷款可以减税，而对首次购房者来说，送礼在一定限度内是免税的。这一结果意味着我们必须考虑到抵押贷款债务需求和住房消费的同时性。

日本住房贷款的情况

由于日本的抵押债务需求来自住房决策，因此住房消费和抵押债务需求之间的同时性非常重要。

从私人部门借款的概率的条件财富弹性是没有弹性的、是负的。在给定房价的情况下当一个家庭的财富增加时，它不会向私人部门借款。换句话说，以房子的价值为条件。当家庭财富增加1%时，借款人的数量减少0.691%。

一些家庭在他们的财富增加时就停止借贷，财富减少时就增加借贷。有条件的抵押贷款利率弹性的可能性是非常缺乏弹性的，这意味着公共和私人抵押贷款利率的相对幅度的减少略有增加借款人的数量，因为这些利息水平之间仍然有很大的绝对差距。另一方面，当房屋价值增加时，借款人的数量会迅速增加。有力地推高了私人抵押贷款市场。

至于财富弹性，借款人的财富弹性比所有家庭的财富弹性低得多，这意味着一旦一个家庭决定向私人部门借款，它的债务额会略有变化，但借款人的数量会随着财富的变化而变化。当财富增加时一些家庭转而不向私营部门借款，因此，所有观察结果的弹性都更大。

一些较富裕的家庭可以通过将全部额外财富用于首付来停止借款，从而导致借款人数量的减少。另一方面，当财富减少时，大多数借款人的债务增加，而一些家庭开始借款。

以房屋价值为条件，提高个人住房抵押贷款利率，对减少借款人的个人住房抵押贷款债务额的影响很小，只有极少数家庭通过减少消费，将更多的财富分配给首期付款，从而不向个人部门借款。

私人抵押债务相对于房屋价值的总体弹性是弹性的，而借款人则不是弹性的。房屋价值的变化强烈地导致了私人抵押贷款债务数额的变化，这主要是由于借款人数量的迅速增加。从这一结果来看，了解有多少家庭借款，而不是了解私人抵押贷款市场的变化程度，是很有用的。

因此，私人抵押贷款市场与住房市场之间有着紧密的联系，特别是通过借款人的数量，表明启动住房的数量是推动私人抵押贷款市场发展的良好指标。

当前财富对私人抵押贷款金额以及借款的可能性都有负面影响。这一发现表明，较富裕的家庭较少需要贷款购买住房。在住房消费(房屋价值)的条件下，当前财富影响私人抵押贷款的概率以及债务需求。这两种弹性都处于统一之下，因此，当财富变化时，借款人的数量和私人抵押债务的数量无弹性地变化。

财富的增加减少了私人抵押贷款的债务数额，同时促进了住房消费，但后者的弹性并不大。私人抵押贷款、债务数额对住房消费具有弹性，但住房消费的变化相对于财富而言则是相当缺乏弹性的。

私人按揭债务数额对于公营部门与私营机构之间的按揭利息差距来说，是非常缺乏弹性的。这个事实显示，由于公营公司的按揭利率远较私营机构为低，因此，私人按揭利率的改变并不会对其按揭债务额造成很大影响。

住房消费的变化导致从私营部门借款的可能性以及债务数额(高弹性)的变化。然而，借款人的反应没有那么有弹性，因此表明住房和私人抵押贷款市场的波动很大程度上取决于私人抵押贷款市场的参与者人数。