现有抵押贷款利率已确定！银行“太快”，提前还款“退潮”

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“有重要事情打电话就可以了，微信看不到，有2000多条未读消息，都是客户询问降低房贷利率的。”银行贷款渠道人士向界面新闻记者哭诉。

“我需要打很多电话才能联系客户经理，询问他如何设定利率。”常驻上海的上班族·赵明去年已支付了两笔首付款。一旦减少现有抵押贷款的具体计划明确，他们就取消了提前还款。付款计划。

9月25日，现有房贷利率调整正式实施。

从央行7月中旬宣布调整到9月25日正式实施调整，仅用了不到三个月的时间。与房贷利率调整相辅相成的是信贷放松、解冻等一系列房地产政策。的购买限制。也已于上个月实施。面对密集的政策调整和市场变化，金融机构从业者、购房者、房地产开发商的心态也发生了变化。

人士银行表示，从怀疑到粗心，“政策正在迅速采取行动”

“当我看到央行表示‘鼓励并鼓励降低现有房贷利率’的消息时，我的第一反应是，这可能吗？”该国大银行的总行人士对此表示怀疑。

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示：“按照市场原则和法治原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商改变。”合同协议或发放新贷款。”替换现有的原始债务。

央行的表态立即引起舆论关注。今年以来，业内不断有降低现有房贷利率的呼声。从贷款人的角度来看，现有抵押贷款的调整非常重要，主要关注的是利率如何以及何时调整。

但银行内却有另一种看法。总行的人士表示：“我也有自己的抵押贷款，作为一个普通债权人，我当然希望现有的利率能够降低。但我们部门的同事私下沟通时，大家都觉得这件事（定了）现有的房贷利率）很难，毕竟房贷客户要做的情况太多了，除了遵循LPR等市场化机制来设定房贷利率外，对于房贷利率的调控也是有一些先例的。现有的抵押贷款。”

“老实说，虽然银行不会明说，但在没有监管引导的情况下，银行肯定不愿意放弃私人住房抵押贷款等长期优质资产。设定现有的抵押贷款利率就像‘鸭子’一样。”在嘴里。’。”说。

8月1日召开的央行、外汇管理局2023年下半年工作会议上，央行明确提出因城施策区别对待住房信贷政策，继续引领下行。私人住房贷款利率和还款比例呈下降趋势，同时引导商业银行依法有序制定个人住房贷款利率。8月份正值银行中期业绩密集披露期，房贷调整成为银行管理层最常问的问题之一。

从银行管理层的表态来看，各银行正在紧锣密鼓研究实施方案。

招商银行行长助理彭家文表示，已经制定了相应的预案，一般分为乐观情景、中性情景和不利情景。中信银行副行长谢志斌表示，历史上，房地产政策一直是“城市政策”。不同地区的抵押贷款利率有所不同。现有的利率调整很难采用“一刀切”的管理政策。

股份制银行省分行负责人告诉界面新闻，现有房贷利率调整一般由个人贷款部门牵头，财务部门负责资金成本核算。相关贷款合同的变更还应经过法律合规部门的审查。手机银行相关功能上线还需要软件开发中心进行多轮测试。总之，涉及部门多、流程长。

8月31日，央行和国家金融监督管理局发布两项重大公告。现有首套房商业性私人住房贷款的借款人可以向贷款金融机构申请立即调整贷款利率或发放新贷款。替换原来的债务。

原则条件公布后，中国人民银行当地分行明确了利率调整下限。国有银行、股份制银行、城市商业银行也公布了具体实施细则。每家银行的公告都规定，在发放贷款时，合同必须满足首次置业的要求。无需申请，银行将于9月25日完成安排。

“这几天我都是十点以后上班，中午继续接电话解答客户问题，剩下的时间都花在开会、整理贷款合同材料等工作上。” ”。银行相关人士人士直接表示，突然政策执行这么快，最近工作量猛增，我快被抓死了。

节省下来的利息够装修了，早还款的愿望“爽”

一方面，银行员工因新政策出台而加班加点，另一方面，不少借款人因利率下调而取消提前还款计划。

2020年底，赵明在上海黄浦区购买了一套新房产，贷款200万。他在老家买房时有贷款票据，因此利率上涨了10%，达到5.1%左右，每月房贷还款一万多。当LPR利率下降时，每月还款额也会下降。

按照现行按揭贷款设定“认房不认贷”的原则，赵明的贷款符合“第二套房变第一套房”的标准，利率相比下降了近1个百分点。与原来的贷款。

“我的情况是最有利的，但我还是要申请第二套房子才能成为第一套房子，这有点麻烦。仔细考虑后，我就停止了提前还清贷款的计划。100万元贷款还贷，所以还款压力减少了很多，我们把房子卖掉吧。”他说。赵明表示，过去提前付款主要是因为存款利率较低。超出房贷利率的资金和理财产品很难购买，所以提前还款是最贵的计算方式。而且现在抵押贷款利率比以往任何时候都低，节省下来的利息加起来足以支付装修费用。

赵明告诉界面新闻，他最近打算换个家。 “我儿子去年出生了，我想卖掉这套两居室，换一套学校更好的三居室，这样我父母来上海照顾孩子也方便。”听说二手房的名单越来越多，可供选择的也很多，只要价格、户型就行，如果合适的话我就做。”

家住北京的李可说：“我现在想要的房子是2016年买的，当时的贷款利率是参考利率的10%，调整到LPR后，目前的利率只有3.91 %。所以我不打算先还清债务。”经理还告诉我，这个利率已经很低了，可能不在目前房贷利率下调的范围之内。

和赵明一样，他最近也有换房子的打算。他们将于10月结婚，并计划卖掉南三环的房子，搬到离公司较近的望京。 “最近，我不断看到社区业主涨价成交的新闻报道，这让我很担心。”

望京一家中介店负责人刘洋向界面新闻证实，在其负责的小区，确实有业主在新政实施后涨价30万元。 “我的当事人当时也与这位业主交谈过，并拒绝被捕。”他被利用了，所以房子被别人买了。

房地产市场成交分化趋势明显，市场期待更多政策

除了现有房贷利率调整外，近期也新增了一些房地产利好政策。

9月以来，沉阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉等11个城市全面取消限购，多个区域热点城市宣布降低首付比例。 9月20日，广州在一线城市中率先放宽多领域限购政策，降低社保缴纳门槛，将增值税免征期限由5年缩短至2年。

一线城市可以说是楼市放松的最后堡垒。除广州放宽限购外，北京、上海、深圳的监管政策仍以认房不贷、降低存量房贷利率等相对温和的信贷政策为主。虽然步伐略有滞后，但市场反应依然敏感。

中原地产数据显示，9月第一个周末，北京二手房成交量超过2800套，是8月平均周末成交量的两倍。深圳，“认房不认贷”政策实施首周，深圳二手房成交810套，环比增长26.4%。

市场供应量的增加更为明显。市场机构诸葛研究院数据显示，2023年第37周（9月4日至9月10日），一线城市二手房新登记79541套，环比增长43%月。 。数据显示，上海“认房不贷”政策实施后的第一个周末，新登记二手房数量比正常周末增加了65%。

“现在的政策大家都知道，很多有置换需求的人都想趁着‘金九银十’的浪潮，比如最近望京房源最多的是花家地，面积比较大。”老坡说。 “还有更小的。”刘洋说。

不过，不少房产中介告诉界面新闻，客户仍在等待。

“咨询量和浏览量确实增加了，我们有指标来评估浏览量，但最终购买的顾客还是很少，只能算无效浏览，领导会问为什么不签字。”如果有很多意见，就签订合同。”房产经纪人王敏不同意市场已经复苏的观点。他表示，许多人希望出售和交易自己的房屋，这导致挂牌房屋数量增加，但他仍然没有降低价格。

刘洋认为，观望情绪浓厚的表现之一是买家的议价能力越来越强。通常挂牌价与实际成交价相差几十万。早些年，业主的态度非常强硬，不能降价。代理费等各类费用均由买家承担。现在情况发生了变化。代理费都是可以协商的，很多情况是买卖双方各付一半的。

此外，不少房产中介认为，市场分化日趋明显。 “不仅在同一个城市，而且在同一个小区，不同户型、不同朝向的价格差异也不小。如果降价，很多“老小”会越来越难卖将来。 ”

刘洋举了他店里负责的两个社区的例子。其中一小区以两房为主，售价600万元左右。上个月售出了12个单位，几乎都是两房单位。另一方面，小区内的一居室也不好卖。另一个小区是较好的中高档公寓，面积最小170平米。 9月底仅售出4套。去年，共售出 27 套。换句话说，情况没有去年那么好。但价格比较坚挺。

“总价超过2000万的购房者全部全额付款，利率、首付等信贷政策几乎没有任何作用。多年来，我只遇到过一位房贷客户。”刘阳表示，很多客户自己在做生意时，获得自家资金后，就用公司作为商业贷款的抵押。对于10年期贷款，最低利率可为2.9%。

目前，除广州降低二套房首付比例外，其他一线城市首付比例均较高。例如，北京首套房贷款利率为4.75%，第二套房贷款利率为5.25%。第一套普通住房首付比例为35%，第二套为60%；首次非定期配售首付款比例为40%，第二次非定期配售首付款比例为80%。

上述人士房地产公司认为，购房者普遍非常理性。政策方面，近期出台多项房地产市场宽松政策。一线城市出台的政策主要是信贷政策。购房资格并未放松。第二套房的首付比例仍然较高，这将增加交易周期。但监管政策肯定不会很快放松。我们认为，在决定是否遵循该政策之前，我们必须观察市场的反应。

易居研究院研究总监严跃进告诉界面新闻，总体来看，一线城市这一轮政策放松确实对市场有刺激作用。主要原因是购房者首付比例大幅下降。不仅是一些追求进步的顾客，还有一些在上海工作学习的年轻人也在别处的老家安了家。上海买房首付比例比较高，70%左右，但现在马上就提高到35%。买房的时候，也可以选择比较安静的地方。关键是因为市场需求还在。

他表示，他注意到一些房主也挂牌出售房屋，以加快出售房屋的速度，以便换屋，并愿意降低价格。因此，预计当前二手房挂牌数据并未完全反映在交易数据中。二手房消化完后，还会出现第二波买房需求，即换房需求。

诸葛数据研究中心首席分析师王小强认为，虽然楼市实质性支持政策已逐步落地，主要体现在“认房不贷”和限购放宽等方面，但整体表现并不理想。 。从市场交易端就可以明显看出。据市场反馈，挂牌数量呈现明显上升趋势。但当前公民收入预期和工作环境不佳，市场入市信心难以快速恢复。此外，上市数量也在不断增加。由于供应充足，刚性群体的入市速度仍显得有些谨慎。

王小强建议，长期来看，要刺激富裕群体购房，降低首付比例和二套房及以上购房资格，逐步弱化限购政策一方面，让市场自我调节，同时降低家居流通成本。

“当然，主管部门的态度始终会谨慎，未来一线城市继续放松管制。考虑的出发点是保持市场相对活跃，但防止过度炒作。”严跃进说。

（李克、刘洋、赵明、王敏为化名，界面新闻记者曾阳林对此文亦有贡献）

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